コラム - 株式会社スクレバンク｜不動産売買のトータルプロデュース

【ブログ】コロナウィルスが不動産に与える影響

【ブログ】不動産投資と株・FXのメリットとデメリット

「不動産投資と株・FXのメリットとデメリット」

資産運用を考えた時に、不動産と並んで株をとFXを思い浮かべた方も多いのではないでしょうか。ただ、投資初心者の方にとって、株やFXと不動産投資の違いはなかなか分かりにくいものです。そこで今回は、株、FX、不動産投資それぞれのメリットとデメリットを解説します。

□メリット

まずは、メリットを確認していきましょう。

・FX

ドルやユーロなど、外国通貨を売買して差益を得るFXは、数万円程度の少額から投資を始めることができます。レバレッジをかけることによる資金以上の取引も可能です。為替相場は24時間変動しているので流動性が高く、基本的にはいつでも売買できます。

 ・株式

株式投資も少額投資が可能です。レバレッジがかけられる「信用取引」では、資金の3倍程度の取引ができます。流動性はFXよりも低めですが、夜間の取引を実施している証券会社もあります。

・不動産

空室が出ない限り、安定した賃料収入が得られます。また、経費に計上できる項目が多いため節税対策にも役立ちます。株やFXは短時間でその価値が大きく下落することもありますが、不動産価格の大幅な下落は極めて稀です。

□デメリット

続いて、それぞれのデメリットを確認していきます。

・FX

流動性の高さとレバレッジによるリスクがFX最大のデメリットです。少額で大きな利益を上げられる可能性と引き換えに、大きな負債を抱える可能性があります。なお、FXは為替の変動リスクだけではなく、金利の変動や地政学的リスクも考慮しなければいけません。

 ・株

レバレッジは最大で3倍前後ですが、それでも多額の負債を抱える可能性はあります。株価は外的要因によって変動しやすいので、安定した利益を得るためには相当な知識と経験が必要です。

・不動産

初期費用の多さが最大のデメリットです。ローンの借入を利用できますが、手持ち資金以上のいわゆる「借金」を背負った状態からスタートすることに変わりはありません。また、不動産は流動性が低いため、売却するまでに時間がかかります。

○レバレッジとは？

簡単に言うと、借金をしてFXや株の取引を行うことです。具体的な例で見てみましょう。

・手持ち資金40万円を投資→倍の80万円で売却＝利益40万円

・手持ち資金40万円×レバレッジ5倍で200万円を投資（160万円は事実上の借金）→倍の400万円で売却＝利益360万円（わずかな資金で大きな利益）

・手持ち資金40万円×レバレッジ5倍で200万円を投資（160万円は事実上の借金）→下落して20万円で売却＝180万円の損失（手持ちは40万円だったので、140万円の負債を抱える）

このように、レバレッジ取引は資金をすべて失ったうえに負債まで抱える可能性があるのです。

□まとめ

株やFXへの投資は、いわゆる「ハイリスク・ハイリターン」なので、投資初心者の方にはおすすめできません。長期にわたる安定収入や変動リスクの少なさを考えれば、不動産投資に軍配が上がるでしょう。

【ブログ】知っておきたい不動産会社の選び方

「不動産投資で失敗しないためには？知っておきたい不動産会社の選び方」

不動産投資は長期的な視野で考える必要があるので、豊富なノウハウや管理能力がある不動産会社の選択が投資の成功を左右します。そこで今回は、不動産投資を成功に導く不動産会社の選び方を解説します。不動産会社選びの基準がわからないという方は、ぜひ参考にしてください。

□優良不動産会社の特徴

不動産会社選びで何よりも大切なのは、「投資家の利益を最優先に考えているかどうか」という点です。年収や年齢、貯蓄額といった細かい情報を伝えていないのに、物件を薦めてくる不動産会社は要注意。このような不動産会社は自社の利益を重視し、投資家の利益は二の次と考えています。優良不動産会社は、各投資家の状況を考慮したうえで、それぞれに適した投資物件を紹介してくれるものです。

 不動産投資の有益性だけを説明する会社も避けた方が無難でしょう。優良不動産会社は投資のメリットだけではなく、リスクや失敗例なども教えてくれます。

 ○不動産会社選びでチェックしたいポイント

・経営歴の長さ

不動産投資は10年単位での投資になるので、長期安定経営の実績は必須です。不動産会社とは長い付き合いになるので、歴史が浅すぎる不動産会社は選択肢から外した方がいいでしょう。 

・口コミ

インターネット上の口コミも要チェックです。顧客満足度が高い不動産会社には良い口コミが並びます。どの不動産会社でも変わらないと安易に選んでしまうと、大きな損失を被る可能性があるので注意してください。

・実際に足を運んでみる

不動産会社の雰囲気を自分でチェックしてみることも大切です。気になる物件や不動産会社がある場合には、積極的に足を運んで営業状況や接客態度を確認しましょう。初めから強引な営業トークをしてくるような不動産会社には要注意です。

□不動産会社の活用方法

不動産投資で成功するためには、不動産会社との良好な関係も重要です。日頃から顔を出したり相談したりしていれば、他には出回っていない物件を紹介してもらえるかもしれません。全ての投資物件がオープンになっているわけではないので、思わぬお宝物件に出会える可能性もあります。

□まとめ

不動産投資で成功するかどうかはパートナー選びにかかっています。豊富な実績とノウハウがある優良不動産会社には、自然と多くの顧客や良い口コミが集まってくるものです。本記事で紹介した選び方を参考にして、物件購入後も安心して付き合える不動産会社を見つけてくださいね。

【ブログ】不動産投資で銀行は何を審査しているのか

「不動産投資で銀行は何を審査しているのか」

アパートやマンションなどへの投資を対象とした不動産投資用ローン。住宅ローンとは審査基準が異なるので、融資を受ける前に銀行の審査基準を知っておくことは大変重要です。そこで今回は、銀行が何を基準に審査をしているのかについて、詳しく解説していきます。

□属性

上場企業の会社員や公務員、医師などは「属性が良い」とされ、審査では高く評価されます。また、単身者よりも連帯保証人となる配偶者がいる方が属性は高くなります。

なお、銀行は信用情報機関を通じて、融資希望者が保有しているクレジットカードの情報も調べます。限度額が高いカードを保有していると、たとえ全く使っていなくても「将来使う可能性がある」と判断され、融資の信用枠が下がるので注意が必要です。属性に不安がある場合は、不動産投資ローンを受ける前に使っていないクレジットカードの解約をしておきましょう。

□物件の資産価値

物件の資産価値は「担保評価」とも呼ばれます。融資した資金が回収できなくなった場合に、物件を売却して返済に充当できるかどうかを銀行は気にするのです。築年数や立地、駐車場の有無なども資産価値に影響を与えます。

□借入金の有無

借入金はゼロが理想ですが、返済実績があれば、それほど審査に影響を及ぼすことはありません。ただし、借入額が多すぎると融資が認められない可能性があります。リボ払いやキャッシングの残債がある場合は返済をしておきましょう。

□自己資金

想定以上の空室発生や突然のリフォーム費用などに対応できる保有資産の有無を銀行は気にします。自己資金が多ければ「融資先としてリスクが少ない」と銀行に判断されるため、審査に通過する可能性が高まります。

□年収と勤続年数

自己資金と同様に、不測の事態に対する補てんの可否を審査されます。通常は「過去3年間の年収」が審査の対象です。なお、金融機関ごとに最低年収が設定されているので、年収によっては審査の対象にさえならないことがあります。

 なお、勤続年数が少ない場合は「安定した収入を得られない人」と判断され、審査に悪い影響を与えます。転職を繰り返している人は、その明確な理由を銀行に伝える必要があるでしょう。

□まとめ

不動産投資ローンでは、「物件の評価額」と「個人の信用」が審査の対象になります。銀行によって審査基準は異なりますが、チェックされるポイントはほとんど変わりません。なお、金融機関の規模が大きいほど基準が厳しくなる傾向にあります。不動産投資ローンを受ける場合には、金利と合わせて銀行の規模も考慮してみてください。

【ブログ】賃貸付けの良い物件

「賃貸付けの良い物件選びの基準は？」

不動産投資で安定した利益を得るためには、空室の長期化は致命的です。そのため、すぐにでも部屋が埋まるような「魅力ある物件」に投資することが必要になります。そこで今回は、賃貸付けの良い物件を選ぶ基準や、人気の高い設備について解説します。

□まずは立地を確認

元も子もないことを言うようですが、賃貸付けの良い物件を選ぶ最大の基準は「立地」です。梅田の駅前にマンションを所有しているなら、放っておいても満室になるでしょう。人気駅に近い立地の物件は、設備などのマイナス要因を全て打ち消すほどの強さがあります。

しかし、すべての人が立地条件の良い物件を持てるわけではありません。そこで、「設備」と「間取り」のチェックが欠かせなくなります。

○人気の設備をチェック

賃貸全国賃貸住宅新聞発表した「人気設備のランキング」(2018年度版)のベスト5を見てみましょう。

単身向け、ファミリー向け共に「インターネット無料」が第1位になっています。「オートロック」と「宅配ボックス」も人気の設備です。インターネットを中心とした暮らしや、防犯意識の高まりが、そのまま順位に反映されていると考えられます。

なお、不動産投資で利益を得たいなら、上位の設備は「客付けに有利」ではなく、「付いていて当然」という認識が必要です。

○間取りをチェック 

最近では、広めのリビングに人気が集まっているので、同じ広さでも2DKより1LDKの方が好まれます。投資対象になるような1LDK物件がないときには、「2DKの物件を購入して1LDKにリフォームする」というのもひとつの方法でしょう。

なお、お風呂とトイレが同室の「3点ユニットバス」は、それだけで敬遠される傾向があるので注意してください。

□競争力が高い地域の選択基準

家賃の相場も物件のレベルも同等な場合は、外観や周辺環境を比較してみるのもいいでしょう。エントランスは暗くないか、汚くないか。ポストの周りは清掃が行き届いているか、駐輪場はきれいに並べられているかなど。

また、買い物しやすいスーパーへの距離感、コンビニは近くにあるのか。最寄駅からの道程の人通りは少なすぎないかなど。

投資用物件ではありますが、賃貸をしやすい条件として、よく女性目線で見た方が良いとは言われます。借りてもらえないと投資としては成り立ちませんので、女性でも入居しやすい建物、立地を選ぶことが大切です。

□まとめ

今回は賃貸付けの良い物件選びについて解説しました。今はネットで多彩な物件を手軽に比較できるため、少しでも空室率を下げるためにも、人気物件を確実に選別する必要があるでしょう。

【ブログ】1Kとファミリータイプ

「投資用は1Kとファミリータイプどっちがいいの？」

投資用物件にもさまざまなタイプがありますが、そのなかでも両端ともいえる1Kタイプとファミリータイプ。投資用として考えた場合、どちらのタイプを選ぶべきなのでしょうか。実際にお悩みの投資家も多いと思います。

そこで今回は、1Kとファミリータイプ、それぞれのメリットとデメリットを比較しながら、投資対象としてすぐれている物件の見つけ方をチェックしていきます。

■1Kとファミリータイプの主な違い

主に単身者をターゲットとした間取りが「1K」です。ワンルームとは違い、水回りと居室がドアで仕切られているのが特徴です。

一方、「ファミリータイプ」は、家族世帯の入居を想定した物件です。定義はありませんが、2部屋以上ある物件は、一般的にファミリータイプと呼ばれています。

単身向けの物件は20㎡から広くても30㎡前後が普通ですが、ファミリー物件となれば40㎡後半からとなってきます。両タイプの広さの差は約2倍。だからといって家賃が2倍になるかというと、そう簡単ではありません。せいぜい1.5倍が限度でしょう。つまり、利回りは、1Kの方がすぐれているということになります。

なお、ファミリータイプは駅から多少距離があっても入居してくれますが、単身者は利便性を重視するので、駅からの距離が離れるほど客付けが厳しくなります。

●修繕費用の違い

入居者退去後の清掃やリフォーム代は、部屋が狭い1Kタイプの方が小額で済みます。20～30㎡の1Kは20万円前後でリフォームできますが、40㎡を超えるファミリータイプは、3倍以上の費用がかかることもあります。また、ファミリータイプは1Kに比べると設備も多くなるため、故障時などの交換費用もかさみます。

●入居期間の違い

1Kタイプには「入退去の回転が早い」というデメリットがあります。新規客付けのために多額の広告料が必要になることも。逆に、ファミリータイプは入居期間が長くなる傾向があります。

■投資用なら1Kを選ぶべき

たとえ入退去の回転が早くても、駅に近ければそれなりに需要がある1Kタイプ。安定性と利回りの高さで投資用物件を選ぶなら、ファミリータイプよりも1K物件に軍配があがるでしょう。

■まとめ

今回は1Kとファミリータイプ、どちらが投資に適しているのかについて解説しました。改めて、ポイントをまとめてみます。

・1Kの方が修繕費用やリフォーム費用を抑えられる

・駅から近い1Kは需要が高い

・広さに比例して家賃が上がるわけではない

総合的に見ても、1Kの方が投資効率がよいと判断できます。ただし、立地によっては1Kタイプでも入居者がなかなか決まらないため、物件探しの条件に「駅から近い」を含めることが肝心です。

【ブログ】不動産購入の初期費用には何がある？

 不動産の購入には、物件自体の価格以外にもさまざまな費用がかかります。通常、物件価格の7%程度を「諸費用」として用意しておく必要がありますが、主に、どのような費用があるのでしょうか。今回は、不動産購入に関わる費用を詳しく見ていきます。

□不動産購入時

・印紙税

契約書ごとに定められた金額の印紙を貼り、印鑑で割印をして納税とします。不動産の購入では、売主との間でかわす「売買契約書」に印紙をてんぷ貼付します。なお、ローンを利用する場合は「金銭消費賃借契約書」に貼付する印紙税も支払います。

印紙税代は契約金額によって変わります。

・仲介手数料 

仲介会社を通した売買を行った際に支払う必要がある費用です。

「（物件価格3%+6万円）×消費税」

が、仲介手数料の上限となります。

・登記費用

土地や建物を購入した場合、その権利関係を法務局の登記簿に記載して「自分のものである」ということを第三者に示す必要があります。新築の建物は「保存登記」、すでにある建物の所有権を移すときは「移転登記」をおこないます。

住宅ローンを利用する場合は「抵当権設定登記」もしなければいけません。抵当権設定登記は、金融機関が建物や土地を担保に融資していることを示すものです。

□住宅ローンを借りるときの費用

住宅ローンを利用する場合は、各金融機関が定めている「融資手数料」を支払います。このほか、ローンの返済が滞った場合のための「ローン保証料」や、ローン返済中の死亡など、万が一のときにローンが完済される「団体信用生命保険」の保険料などがあります。

□主な税金

・不動産取得税

税額は「固定資産税評価額×4%」です。なお、不動産取得税の納税は売買契約時ではなく、購入後数か月から半年となります。

・固定資産税と都市計画税

地方自治体から「毎年」課税されます。どちらも不動産購入時の初期費用とは異なりますが、投資をするなら覚えておきたいところです。税率は自治体によって違いますが、一般的に固定資産税は「固定資産税評価額×1.4%」、都市計画税は「固定資産税評価額×0.3%」となります。

なお、都市計画税は「市街化区域内にある不動産」を保有している場合に課税されます。該当地域は日本全国土のおよそ4%です。

□まとめ

不動産の購入には、物件価格以外にもさまざまな費用が掛かります。いざとなって資金が足りないということにならないためにも、各費用の内容や金額をしっかりと把握しておきましょう。

【ブログ】不動産投資における節税対策の仕組みとは

不動産投資は「所得税」「住民税」のほか、「相続税」や「贈与税」などの節税対策としても有効です。そこで今回は、具体的な仕組みをご紹介しながら、不動産投資の節税効果について考察していきます。

□簡単にわかる節税の仕組み 

納める税金の金額を大きく左右するのは「損益通算」です。損益通算とは「給与所得から不動産所得の支出を引いた額」を指します。

損益通算　＝　給与所得　＋　不動産所得（不動産の収入　－　支出）

ここで、それぞれの用語の意味を再確認しておきましょう。

・給与所得

法人などの会社から支給される給料です。

・不動産所得

不動産投資によって得た利益から必要経費を差し引いた金額です。

つまり、不動産所得のトータルが赤字になれば通算損益が減少するので、課税対象額が少なくなり、節税に繋がります。

○減価償却

税務上、不動産の購入費用は定められた耐用年数に分割して経費にすることができます。これが「減価償却」です。

耐用年数は建物の構造によって異なります。

減価償却費は実際に現金を動かすことなく費用に計上できるため、建物の減価償却期間中は、その恩恵を受け続けられます。なお、土地は減価償却の対象になりません。

□節税効果の具体例

ここでは、給与の課税対象所得が450万円のケースにおける所得税額の変化を見てみます。通常は下記のように所得税額が弾き出されます。

450万円　×　0.20　－　42万7500円　＝　47万2500円

しかし、不動産所得が130万円の赤字だった場合、課税対象額が320万円になるので、下記のようになります。

320万円　×　0.10　－　9万7500　＝　22万2500円

したがって、25万円の所得税が還付されるというわけです。

□節税対策のリスク

不動産投資の節税は、不動産所得に赤字が発生して初めてその効果が得られます。逆に言えば、利益が生じて黒字転換すれば税額も増加します。とくに、耐用年数を超過後に減価償却費がなくなると、一気に経費が減って黒字化するので注意が必要です。

また、意図的とはいえ、何でも経費に計上してしまう方もいらっしゃいますが、過剰にやりすぎると、税務署から怒られます。追徴課税はばかになりません。また、赤字経営が続けば、次の物件を購入するための融資が受けられなくなる可能性もあります。

いずれにしても、節税目的だけの不動産投資はデメリットも出てきてしまいます。本来の目的を失わず、中長期的な利益を目指した投資を目指したいところです。

□まとめ

改めて、節税対策の仕組みについてまとめます。

・節税対策では「損益通算」と「減価償却」が重要

・耐用年数は物件の構造によって異なる

・節税のみを目的とした投資はデメリットの可能性も

不動産投資による節税では、どうしても「赤字」で計上したくなるところですが、銀行からの融資や社会的な信用を考慮すれば、メリットばかりとは言えないでしょう。節税だけに気を取られず、堅実な物件選びを最重視していきましょう。

【ブログ】物件見学の際の注意チェックポイント

物件見学で必ずチェックしたいポイント7つ

不動産投資における物件見学は、賃貸物件選びよりも入念なチェックが必要です。そこで今回は、物件見学時に必ずチェックしておきたいポイントを7つご紹介します。マンション、戸建てを問わず活用できるので、見学前にぜひ覚えておきましょう。

□物件見学で欠かせないチェックポイント

その1：水回り

水回りの修繕には多額の費用がかかるため経営を圧迫します。シャワーや蛇口などの各設備は、実際に水を流して排水状況や水圧を確認しておきましょう。キッチン下の水漏れは論外ですが、水漏れがなくてもシンク下のホースがグニャグニャしていれば劣化のサインです。

浴室は、老朽化の目安となる「タイルのひび割れ」をチェックしてください。なお、割れた部分にコーキング補修が施されていれば、過去に漏水した可能性があります。

その2：ドアと窓

ドアや窓がスムーズに開閉しないときは、設備の劣化が考えられます。戸建ての場合は、建物全体が傾いたり歪んだりしているケースもあるので注意が必要です。修繕費用によっては、投資額の回収が難しくなってしまいます。

その3：カビ

浴室周辺や窓際、クローゼットなど、カビが発生する可能性のある場所は、すべてチェックしておきましょう。カビ臭さが消えるまでには時間がかかるため、見た目が綺麗でもカビの臭いを感じたら要注意です。

ただし、通気性や換気など、カビの発生原因が「建物そのもの」にある場合は、カビを除去しても一時的な対策にしかなりません。

その4：日当たり

ファミリー向けの物件では欠かせないチェックポイントです。単身者向けのワンルームなどでは、立地を優先させても問題ありません。

その5：管理状況

中古マンションやアパートへの投資では、エレベーター内部の汚れやポスト周辺のチラシ散乱といった管理状況の把握も重要です。合わせて「前のオーナーが売却した理由」も確認しておきましょう。騒音や近隣トラブルなどが原因の場合には、投資の見送りを検討する必要もあります。

その6：耐震基準

建築確認済証の交付日が1981年6月1日以前の物件は「旧耐震」なので気をつけましょう。旧耐震基準の物件は強度の問題だけではなく、法定耐用年数の残存期間も少ないため、金融機関からの融資が難しくなります。

その7：立地

せっかく物件見学に行くのですから、物件の周辺も歩いてみてください。駅までの所要時間や人通りの多さ、近隣店舗などをチェックして、総合的な暮らしやすさを確認しておきましょう。

□まとめ

賃貸物件と違い、修繕が発生した場合は基本的に投資家である家主が行わなければいけません。あまりにも頻繁に修繕が発生する物件を選えんでしまうと、利回りが大きく低下してしまいます。

購入前の物件見学で押さえるべきポイントをチェックして、安定収益の確保に繋げていきましょう。

【ブログ】不動産投資で年金の不安は解消できるか

減額されるばかりの年金に不安を感じている方も多いと思います。人生100年といわれている時代に豊かな老後を過ごすためには、長期的な資産運用の模索が大変重要です。

そこで今回のコラムでは、「不動産投資が老後の不安を解消する手段となり得るのかどうか」を考えてみます。

■年金だけではゆとりある老後を過ごせない

厚生労働省が発表した資料によると、平成31年度の年金額は月額約22.2万円です。その一方で、総務省が調査した老後の最低日常生活費は平均23.5万円、ゆとりある老後の生活費は平均37.8万となりました。

つまり、ゆとりある老後の生活費と年金額の間には、約15.6万円の差が生じているのです。

■老後を踏まえた不動産投資に大切なこと

20年から30年という長期的な不動産投資をする場合には、「少子高齢化問題」と「都市回帰現象」を考慮する必要があります。

○少子高齢化問題

少子高齢化によって、人口の減少に歯止めがきかない地方都市は少なくありません。たとえ駅前立地であったとしても、地方都市の不動産価格は下落の一途をたどる可能性が高いでしょう。少子高齢化の影響を少なくするには、投資対象物件を主要都市圏に限定するといった、大胆な投資方法が有効です。

○都市回帰現象

主要都市のワンルームマンションなら、都市回帰現象による人口の増加と立地の優位性によって資産価値の下落が起こりにくいため、キャピタルゲイン（売買益）を狙うことも可能です。

もちろん、主要都市部以外にも狙い目物件はありますが、物件を見極める難易度は高くなってしまいます。年金を補助する収入源を得るためには、投資難易度の低い都市部のワンルームマンションを選びたいところです。

■不動産投資で老後の不安を解消する方法

例えば、大阪市中心部のワンルームマンションは、平均家賃が6万円から7万円です。ローンを完済すれば、諸経費を差し引いても毎月5万円前後の収入を見込めますが、「ゆとりある老後」の実現はできません。そこで、複数の物件を所有して安定収入を増やす必要があります。

大阪中心部にワンルームマンションを3部屋所有していれば、毎月約15万円の収入を得ることができます。これは、「年金額」と「ゆとりある老後生活」の差額15.6万円をそのまま補える金額です。

○早めのローン完済を目指そう

空室発生リスクや修繕費などの急な出費を考慮すれば、早めのローン完済は欠かせません。そのためには、「積極的に繰り上げ返済を利用する」「頭金を多く入れて残債そのものを少なくする」などの工夫をしていきましょう。

■まとめ

下記の条件を満たせば、不動産投資による年金の不安解消は可能です。

・投資対象は主要都市部に絞る

・ローンは早めに完済する

・できるだけ複数の物件を所有する

長期的な収入が期待できる不動産投資を活用して、ゆとりある老後を実現させてくださいね。