コラム - 株式会社スクレバンク｜不動産売買のトータルプロデュース

【ブログ】賃貸付けの良い物件

「賃貸付けの良い物件選びの基準は？」

不動産投資で安定した利益を得るためには、空室の長期化は致命的です。そのため、すぐにでも部屋が埋まるような「魅力ある物件」に投資することが必要になります。そこで今回は、賃貸付けの良い物件を選ぶ基準や、人気の高い設備について解説します。

□まずは立地を確認

元も子もないことを言うようですが、賃貸付けの良い物件を選ぶ最大の基準は「立地」です。梅田の駅前にマンションを所有しているなら、放っておいても満室になるでしょう。人気駅に近い立地の物件は、設備などのマイナス要因を全て打ち消すほどの強さがあります。

しかし、すべての人が立地条件の良い物件を持てるわけではありません。そこで、「設備」と「間取り」のチェックが欠かせなくなります。

○人気の設備をチェック

賃貸全国賃貸住宅新聞発表した「人気設備のランキング」(2018年度版)のベスト5を見てみましょう。

単身向け、ファミリー向け共に「インターネット無料」が第1位になっています。「オートロック」と「宅配ボックス」も人気の設備です。インターネットを中心とした暮らしや、防犯意識の高まりが、そのまま順位に反映されていると考えられます。

なお、不動産投資で利益を得たいなら、上位の設備は「客付けに有利」ではなく、「付いていて当然」という認識が必要です。

○間取りをチェック 

最近では、広めのリビングに人気が集まっているので、同じ広さでも2DKより1LDKの方が好まれます。投資対象になるような1LDK物件がないときには、「2DKの物件を購入して1LDKにリフォームする」というのもひとつの方法でしょう。

なお、お風呂とトイレが同室の「3点ユニットバス」は、それだけで敬遠される傾向があるので注意してください。

□競争力が高い地域の選択基準

家賃の相場も物件のレベルも同等な場合は、外観や周辺環境を比較してみるのもいいでしょう。エントランスは暗くないか、汚くないか。ポストの周りは清掃が行き届いているか、駐輪場はきれいに並べられているかなど。

また、買い物しやすいスーパーへの距離感、コンビニは近くにあるのか。最寄駅からの道程の人通りは少なすぎないかなど。

投資用物件ではありますが、賃貸をしやすい条件として、よく女性目線で見た方が良いとは言われます。借りてもらえないと投資としては成り立ちませんので、女性でも入居しやすい建物、立地を選ぶことが大切です。

□まとめ

今回は賃貸付けの良い物件選びについて解説しました。今はネットで多彩な物件を手軽に比較できるため、少しでも空室率を下げるためにも、人気物件を確実に選別する必要があるでしょう。

【ブログ】1Kとファミリータイプ

「投資用は1Kとファミリータイプどっちがいいの？」

投資用物件にもさまざまなタイプがありますが、そのなかでも両端ともいえる1Kタイプとファミリータイプ。投資用として考えた場合、どちらのタイプを選ぶべきなのでしょうか。実際にお悩みの投資家も多いと思います。

そこで今回は、1Kとファミリータイプ、それぞれのメリットとデメリットを比較しながら、投資対象としてすぐれている物件の見つけ方をチェックしていきます。

■1Kとファミリータイプの主な違い

主に単身者をターゲットとした間取りが「1K」です。ワンルームとは違い、水回りと居室がドアで仕切られているのが特徴です。

一方、「ファミリータイプ」は、家族世帯の入居を想定した物件です。定義はありませんが、2部屋以上ある物件は、一般的にファミリータイプと呼ばれています。

単身向けの物件は20㎡から広くても30㎡前後が普通ですが、ファミリー物件となれば40㎡後半からとなってきます。両タイプの広さの差は約2倍。だからといって家賃が2倍になるかというと、そう簡単ではありません。せいぜい1.5倍が限度でしょう。つまり、利回りは、1Kの方がすぐれているということになります。

なお、ファミリータイプは駅から多少距離があっても入居してくれますが、単身者は利便性を重視するので、駅からの距離が離れるほど客付けが厳しくなります。

●修繕費用の違い

入居者退去後の清掃やリフォーム代は、部屋が狭い1Kタイプの方が小額で済みます。20～30㎡の1Kは20万円前後でリフォームできますが、40㎡を超えるファミリータイプは、3倍以上の費用がかかることもあります。また、ファミリータイプは1Kに比べると設備も多くなるため、故障時などの交換費用もかさみます。

●入居期間の違い

1Kタイプには「入退去の回転が早い」というデメリットがあります。新規客付けのために多額の広告料が必要になることも。逆に、ファミリータイプは入居期間が長くなる傾向があります。

■投資用なら1Kを選ぶべき

たとえ入退去の回転が早くても、駅に近ければそれなりに需要がある1Kタイプ。安定性と利回りの高さで投資用物件を選ぶなら、ファミリータイプよりも1K物件に軍配があがるでしょう。

■まとめ

今回は1Kとファミリータイプ、どちらが投資に適しているのかについて解説しました。改めて、ポイントをまとめてみます。

・1Kの方が修繕費用やリフォーム費用を抑えられる

・駅から近い1Kは需要が高い

・広さに比例して家賃が上がるわけではない

総合的に見ても、1Kの方が投資効率がよいと判断できます。ただし、立地によっては1Kタイプでも入居者がなかなか決まらないため、物件探しの条件に「駅から近い」を含めることが肝心です。

【ブログ】不動産購入の初期費用には何がある？

 不動産の購入には、物件自体の価格以外にもさまざまな費用がかかります。通常、物件価格の7%程度を「諸費用」として用意しておく必要がありますが、主に、どのような費用があるのでしょうか。今回は、不動産購入に関わる費用を詳しく見ていきます。

□不動産購入時

・印紙税

契約書ごとに定められた金額の印紙を貼り、印鑑で割印をして納税とします。不動産の購入では、売主との間でかわす「売買契約書」に印紙をてんぷ貼付します。なお、ローンを利用する場合は「金銭消費賃借契約書」に貼付する印紙税も支払います。

印紙税代は契約金額によって変わります。

・仲介手数料 

仲介会社を通した売買を行った際に支払う必要がある費用です。

「（物件価格3%+6万円）×消費税」

が、仲介手数料の上限となります。

・登記費用

土地や建物を購入した場合、その権利関係を法務局の登記簿に記載して「自分のものである」ということを第三者に示す必要があります。新築の建物は「保存登記」、すでにある建物の所有権を移すときは「移転登記」をおこないます。

住宅ローンを利用する場合は「抵当権設定登記」もしなければいけません。抵当権設定登記は、金融機関が建物や土地を担保に融資していることを示すものです。

□住宅ローンを借りるときの費用

住宅ローンを利用する場合は、各金融機関が定めている「融資手数料」を支払います。このほか、ローンの返済が滞った場合のための「ローン保証料」や、ローン返済中の死亡など、万が一のときにローンが完済される「団体信用生命保険」の保険料などがあります。

□主な税金

・不動産取得税

税額は「固定資産税評価額×4%」です。なお、不動産取得税の納税は売買契約時ではなく、購入後数か月から半年となります。

・固定資産税と都市計画税

地方自治体から「毎年」課税されます。どちらも不動産購入時の初期費用とは異なりますが、投資をするなら覚えておきたいところです。税率は自治体によって違いますが、一般的に固定資産税は「固定資産税評価額×1.4%」、都市計画税は「固定資産税評価額×0.3%」となります。

なお、都市計画税は「市街化区域内にある不動産」を保有している場合に課税されます。該当地域は日本全国土のおよそ4%です。

□まとめ

不動産の購入には、物件価格以外にもさまざまな費用が掛かります。いざとなって資金が足りないということにならないためにも、各費用の内容や金額をしっかりと把握しておきましょう。

セミナー開催のお知らせ

平素は格別のご高配を賜り、厚く御礼申し上げます。   好評いただいたセミナーの8月開催をお知らせいたします。   弊社グループ会社、株式会社ソヴリックコーポレーションセミナー開催。 今回も特別講師を招いてのセミナーとなります。 ご参加ご希望の方は、不動産投資サイト「楽待」よりご登録ください   【日程】 令和元年8月3日（土）　13：00～　※楽待内告知済み https://www.rakumachi.jp/info_seminar/show/39154   是非ご参加お待ちしております。

【ブログ】不動産投資における節税対策の仕組みとは

不動産投資は「所得税」「住民税」のほか、「相続税」や「贈与税」などの節税対策としても有効です。そこで今回は、具体的な仕組みをご紹介しながら、不動産投資の節税効果について考察していきます。

□簡単にわかる節税の仕組み 

納める税金の金額を大きく左右するのは「損益通算」です。損益通算とは「給与所得から不動産所得の支出を引いた額」を指します。

損益通算　＝　給与所得　＋　不動産所得（不動産の収入　－　支出）

ここで、それぞれの用語の意味を再確認しておきましょう。

・給与所得

法人などの会社から支給される給料です。

・不動産所得

不動産投資によって得た利益から必要経費を差し引いた金額です。

つまり、不動産所得のトータルが赤字になれば通算損益が減少するので、課税対象額が少なくなり、節税に繋がります。

○減価償却

税務上、不動産の購入費用は定められた耐用年数に分割して経費にすることができます。これが「減価償却」です。

耐用年数は建物の構造によって異なります。

減価償却費は実際に現金を動かすことなく費用に計上できるため、建物の減価償却期間中は、その恩恵を受け続けられます。なお、土地は減価償却の対象になりません。

□節税効果の具体例

ここでは、給与の課税対象所得が450万円のケースにおける所得税額の変化を見てみます。通常は下記のように所得税額が弾き出されます。

450万円　×　0.20　－　42万7500円　＝　47万2500円

しかし、不動産所得が130万円の赤字だった場合、課税対象額が320万円になるので、下記のようになります。

320万円　×　0.10　－　9万7500　＝　22万2500円

したがって、25万円の所得税が還付されるというわけです。

□節税対策のリスク

不動産投資の節税は、不動産所得に赤字が発生して初めてその効果が得られます。逆に言えば、利益が生じて黒字転換すれば税額も増加します。とくに、耐用年数を超過後に減価償却費がなくなると、一気に経費が減って黒字化するので注意が必要です。

また、意図的とはいえ、何でも経費に計上してしまう方もいらっしゃいますが、過剰にやりすぎると、税務署から怒られます。追徴課税はばかになりません。また、赤字経営が続けば、次の物件を購入するための融資が受けられなくなる可能性もあります。

いずれにしても、節税目的だけの不動産投資はデメリットも出てきてしまいます。本来の目的を失わず、中長期的な利益を目指した投資を目指したいところです。

□まとめ

改めて、節税対策の仕組みについてまとめます。

・節税対策では「損益通算」と「減価償却」が重要

・耐用年数は物件の構造によって異なる

・節税のみを目的とした投資はデメリットの可能性も

不動産投資による節税では、どうしても「赤字」で計上したくなるところですが、銀行からの融資や社会的な信用を考慮すれば、メリットばかりとは言えないでしょう。節税だけに気を取られず、堅実な物件選びを最重視していきましょう。

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【ブログ】物件見学の際の注意チェックポイント

物件見学で必ずチェックしたいポイント7つ

不動産投資における物件見学は、賃貸物件選びよりも入念なチェックが必要です。そこで今回は、物件見学時に必ずチェックしておきたいポイントを7つご紹介します。マンション、戸建てを問わず活用できるので、見学前にぜひ覚えておきましょう。

□物件見学で欠かせないチェックポイント

その1：水回り

水回りの修繕には多額の費用がかかるため経営を圧迫します。シャワーや蛇口などの各設備は、実際に水を流して排水状況や水圧を確認しておきましょう。キッチン下の水漏れは論外ですが、水漏れがなくてもシンク下のホースがグニャグニャしていれば劣化のサインです。

浴室は、老朽化の目安となる「タイルのひび割れ」をチェックしてください。なお、割れた部分にコーキング補修が施されていれば、過去に漏水した可能性があります。

その2：ドアと窓

ドアや窓がスムーズに開閉しないときは、設備の劣化が考えられます。戸建ての場合は、建物全体が傾いたり歪んだりしているケースもあるので注意が必要です。修繕費用によっては、投資額の回収が難しくなってしまいます。

その3：カビ

浴室周辺や窓際、クローゼットなど、カビが発生する可能性のある場所は、すべてチェックしておきましょう。カビ臭さが消えるまでには時間がかかるため、見た目が綺麗でもカビの臭いを感じたら要注意です。

ただし、通気性や換気など、カビの発生原因が「建物そのもの」にある場合は、カビを除去しても一時的な対策にしかなりません。

その4：日当たり

ファミリー向けの物件では欠かせないチェックポイントです。単身者向けのワンルームなどでは、立地を優先させても問題ありません。

その5：管理状況

中古マンションやアパートへの投資では、エレベーター内部の汚れやポスト周辺のチラシ散乱といった管理状況の把握も重要です。合わせて「前のオーナーが売却した理由」も確認しておきましょう。騒音や近隣トラブルなどが原因の場合には、投資の見送りを検討する必要もあります。

その6：耐震基準

建築確認済証の交付日が1981年6月1日以前の物件は「旧耐震」なので気をつけましょう。旧耐震基準の物件は強度の問題だけではなく、法定耐用年数の残存期間も少ないため、金融機関からの融資が難しくなります。

その7：立地

せっかく物件見学に行くのですから、物件の周辺も歩いてみてください。駅までの所要時間や人通りの多さ、近隣店舗などをチェックして、総合的な暮らしやすさを確認しておきましょう。

□まとめ

賃貸物件と違い、修繕が発生した場合は基本的に投資家である家主が行わなければいけません。あまりにも頻繁に修繕が発生する物件を選えんでしまうと、利回りが大きく低下してしまいます。

購入前の物件見学で押さえるべきポイントをチェックして、安定収益の確保に繋げていきましょう。

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【ブログ】不動産投資で年金の不安は解消できるか

減額されるばかりの年金に不安を感じている方も多いと思います。人生100年といわれている時代に豊かな老後を過ごすためには、長期的な資産運用の模索が大変重要です。

そこで今回のコラムでは、「不動産投資が老後の不安を解消する手段となり得るのかどうか」を考えてみます。

■年金だけではゆとりある老後を過ごせない

厚生労働省が発表した資料によると、平成31年度の年金額は月額約22.2万円です。その一方で、総務省が調査した老後の最低日常生活費は平均23.5万円、ゆとりある老後の生活費は平均37.8万となりました。

つまり、ゆとりある老後の生活費と年金額の間には、約15.6万円の差が生じているのです。

■老後を踏まえた不動産投資に大切なこと

20年から30年という長期的な不動産投資をする場合には、「少子高齢化問題」と「都市回帰現象」を考慮する必要があります。

○少子高齢化問題

少子高齢化によって、人口の減少に歯止めがきかない地方都市は少なくありません。たとえ駅前立地であったとしても、地方都市の不動産価格は下落の一途をたどる可能性が高いでしょう。少子高齢化の影響を少なくするには、投資対象物件を主要都市圏に限定するといった、大胆な投資方法が有効です。

○都市回帰現象

主要都市のワンルームマンションなら、都市回帰現象による人口の増加と立地の優位性によって資産価値の下落が起こりにくいため、キャピタルゲイン（売買益）を狙うことも可能です。

もちろん、主要都市部以外にも狙い目物件はありますが、物件を見極める難易度は高くなってしまいます。年金を補助する収入源を得るためには、投資難易度の低い都市部のワンルームマンションを選びたいところです。

■不動産投資で老後の不安を解消する方法

例えば、大阪市中心部のワンルームマンションは、平均家賃が6万円から7万円です。ローンを完済すれば、諸経費を差し引いても毎月5万円前後の収入を見込めますが、「ゆとりある老後」の実現はできません。そこで、複数の物件を所有して安定収入を増やす必要があります。

大阪中心部にワンルームマンションを3部屋所有していれば、毎月約15万円の収入を得ることができます。これは、「年金額」と「ゆとりある老後生活」の差額15.6万円をそのまま補える金額です。

○早めのローン完済を目指そう

空室発生リスクや修繕費などの急な出費を考慮すれば、早めのローン完済は欠かせません。そのためには、「積極的に繰り上げ返済を利用する」「頭金を多く入れて残債そのものを少なくする」などの工夫をしていきましょう。

■まとめ

下記の条件を満たせば、不動産投資による年金の不安解消は可能です。

・投資対象は主要都市部に絞る

・ローンは早めに完済する

・できるだけ複数の物件を所有する

長期的な収入が期待できる不動産投資を活用して、ゆとりある老後を実現させてくださいね。

ホームページが完成しました。

株式会社スクレバンクのホームページを公開いたしました。 今後ともよろしくお願いいたします。