【ブログ】不動産投資で年金の不安は解消できるか
減額されるばかりの年金に不安を感じている方も多いと思います。人生100年といわれている時代に豊かな老後を過ごすためには、長期的な資産運用の模索が大変重要です。
そこで今回のコラムでは、「不動産投資が老後の不安を解消する手段となり得るのかどうか」を考えてみます。
■年金だけではゆとりある老後を過ごせない
厚生労働省が発表した資料によると、平成31年度の年金額は月額約22.2万円です。その一方で、総務省が調査した老後の最低日常生活費は平均23.5万円、ゆとりある老後の生活費は平均37.8万となりました。
つまり、ゆとりある老後の生活費と年金額の間には、約15.6万円の差が生じているのです。
■老後を踏まえた不動産投資に大切なこと
20年から30年という長期的な不動産投資をする場合には、「少子高齢化問題」と「都市回帰現象」を考慮する必要があります。
○少子高齢化問題
少子高齢化によって、人口の減少に歯止めがきかない地方都市は少なくありません。たとえ駅前立地であったとしても、地方都市の不動産価格は下落の一途をたどる可能性が高いでしょう。少子高齢化の影響を少なくするには、投資対象物件を主要都市圏に限定するといった、大胆な投資方法が有効です。
○都市回帰現象
主要都市のワンルームマンションなら、都市回帰現象による人口の増加と立地の優位性によって資産価値の下落が起こりにくいため、キャピタルゲイン（売買益）を狙うことも可能です。
もちろん、主要都市部以外にも狙い目物件はありますが、物件を見極める難易度は高くなってしまいます。年金を補助する収入源を得るためには、投資難易度の低い都市部のワンルームマンションを選びたいところです。
■不動産投資で老後の不安を解消する方法
例えば、大阪市中心部のワンルームマンションは、平均家賃が6万円から7万円です。ローンを完済すれば、諸経費を差し引いても毎月5万円前後の収入を見込めますが、「ゆとりある老後」の実現はできません。そこで、複数の物件を所有して安定収入を増やす必要があります。
大阪中心部にワンルームマンションを3部屋所有していれば、毎月約15万円の収入を得ることができます。これは、「年金額」と「ゆとりある老後生活」の差額15.6万円をそのまま補える金額です。
○早めのローン完済を目指そう
空室発生リスクや修繕費などの急な出費を考慮すれば、早めのローン完済は欠かせません。そのためには、「積極的に繰り上げ返済を利用する」「頭金を多く入れて残債そのものを少なくする」などの工夫をしていきましょう。
■まとめ
下記の条件を満たせば、不動産投資による年金の不安解消は可能です。
・投資対象は主要都市部に絞る
・ローンは早めに完済する
・できるだけ複数の物件を所有する
長期的な収入が期待できる不動産投資を活用して、ゆとりある老後を実現させてくださいね。
