中古住宅で失敗しないために確認すべきポイントと見極め方【大阪市中央区】
新築住宅よりもコストが安く、魅力的な中古住宅。不動産ポータルサイトで興味を持っても、住宅や建築の知識がないと購入にはなかなか踏み出せないものです。
この記事では、中古住宅の購入が不安な方向けにプロ目線から選ぶ際のポイントや注意点を解説していきます。
目次
- ○ 中古住宅のメリットとデメリット
- ・メリット
- ・デメリット
- ○ 中古住宅購入におけるポイント
- ・中古住宅のチェックポイント（戸建編）
- ・中古住宅のチェックポイント（マンション編）
- ○ 中古住宅を契約する際の注意点
- ・ローン特約を入れる
- ・契約不適合責任の範囲を定める
- ・付帯設備と残置物の確認
- ○ まとめ
中古住宅のメリットとデメリット
まずは、中古住宅のメリットとデメリットをご紹介しましょう。
メリット
中古住宅のメリットは、なんと言っても物件価格の安さです。
水回りなどの設備交換を考え出すのは築10年を過ぎた頃からで、新築から5年未満の築浅物件は、部分的なリフォームも不要なほど綺麗で新築価格より数百万円も安く購入できるため人気があります。
また、最近の新築戸建ては地価の上昇で販売価格が値上がりしている反面、敷地面積が狭くなっている現状です。
上記を加味すると、中古住宅は安く購入できるうえに土地が広い場合があります。
他にも選択肢が豊富、自分の好みにリフォームできるのも利点が挙げられます。
デメリット
中古住宅の最大のデメリットは、修繕や老朽化のリスクでしょう。
赤の他人が一度居住しているので、前所有者の使い方次第では引き渡し後すぐに高額な修繕費用の負担が発生するケースがあります。
上記の理由が、多くの方にとって中古住宅購入に対する不安要素となっていることでしょう。
他にも資産価値が低く金融機関からのローン審査が厳しくなる、要件から外れてしまい税制優遇が適用されないといった欠点もあります。
中古住宅購入におけるポイント
中古住宅を購入する際、不動産会社として推奨する物件は2つです。
1つ目は1981年6月1日以降に施工された「新耐震物件」です。理由としては、耐震性が脆く地震発生時に建物が倒壊したり、耐震補強コストがかかってしまうことが挙げられます。
2つ目は不動産会社が売主の「買取再販物件」です。プロによってコストを抑えたフルリフォームが実現できる、購入後に不動産会社の保証が付いているなど安心できるメリットがあります。
中古住宅のチェックポイント（戸建編）
では、戸建て中古住宅購入の際のチェックポイントをみていきましょう。
・登記簿謄本
・建ぺい率や容積率
・用途地域や制限
・再建築の可否
・確認済証もしくは検査済証
・建築図面、建物の品質
・間取り（リフォームによる間取り変更できるか）
・修繕・リフォーム履歴
・ハザードマップ
・排水管の詰まり
・雨漏りの跡
・傾斜
・カビや湿気のこもり易さ
・コンセントや電気容量・配線
・外壁や基礎
・各種設備の不具合
中古住宅のチェックポイント（マンション編）
次は中古マンションの購入にあたり、チェックするポイントを確認してみましょう。
多くの世帯が共に暮らす集合住宅は、戸建てで挙げたチェックポイントの他に「入居者同士のコミュニティー活動」や「管理組合が開催する総会・理事会などの頻度」なども把握しておくことが大切です。
・修繕履歴や長期修繕計画に関する書類
・管理規約、細則
・重要事項調査報告書や収支決算報告書
・ハザードマップ
・管理人の勤務日程
・掲示物の日付、内容
・管理組合の稼働状況
・ごみ置き場
・共用廊下
・セキュリティ設備
・居住者の年齢層や質
物件価格が安いマンションは高齢者が多かったり、低所得世帯が多かったりする可能性があるので気を付けましょう。ごみ置き場や共用廊下で、ある程度入居者の質を見極めることができます。
中古住宅を契約する際の注意点
不動産の売買契約は金額が大きく簡単に買換えられるものではないため、細心の注意を払わなくてはなりません。中古住宅を契約する際には、より配慮が必要です。
トラブルを避けるために契約時に特に気を付けておきたい点を3点ご紹介します。
ローン特約を入れる
ローン特約とは、契約後に金融機関のローン本審査承認が得られなかった場合、期日内であればキャンセルが許される特約です。先述の通り中古物件は金融機関のローン審査が厳しく、また、敷地上の複雑な権利関係が混在しているなど承認を得られないケースがあります。
契約不適合責任の範囲を定める
契約不適合責任とは、売主から聞いていた契約内容と適合しない（相違する）事実が発覚した時、被った損害を売主側が負担する責任を負うというものです。
契約不適合責任が不動産売買契約書に定められていても、その範囲や期日においても買主側に不利なものでないか把握しておきましょう。
付帯設備と残置物の確認
新品取替などのリフォームを行っていない中古物件では、基本的に換気扇やエアコンなどの設備を現状有姿で引き渡します。「付帯設備表」でそれぞれの設備状態を確認し、故障後のとりきめをしておくことがベターです。
また、不要な残置物などがある場合、売主がいつまでに撤去するか、期日内に撤去されなかったときのペナルティについても明記しておきましょう。
まとめ
本記事では中古住宅の購入に際して理解しておくべきメリットやデメリット、チェックポイントや注意点についてお伝えしました。
配管や建物・施工の品質など、中古住宅の悪い部分は素人の目視だけでは判断できません。どうしても心配な方は費用を支払って購入前にホームインスペクション（住宅診断）を受ける方法もあります。
ホームインスペクションは専門的な講習を受けた診断士が、建物の欠陥部分や修繕が必要な箇所について予算とともに教えてくれる方法です。
売主や管理組合の許可が必要となりますので、診断を受けたい方は早めに動きましょう。
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