こんな不動産屋は要注意！売却における詐欺事例をご紹介 【大阪市中央区】
今回は、弊社スクレバンクへ実際に相談のあった驚くべきお話をご紹介させて頂きます。
とある投資用区分マンションをお持ちの不動産オーナー様のお話です。
同じ不動産業者としてとても信じ難いお話ですが、このような不動産の闇って未だにあるのです。皆様は被害に合わない様、この記事のポイントを掴んで気を付けてもらいたいと思います。
目次
- ○ ご相談を受けた詐欺事例をご紹介
- ○ 安値売却を狙う詐欺の手口(今回のケース)
- ・ポイント1.高額査定をされる
- ・ポイント2.別名義による単独契約
- ・ポイント3.安値売却したマンションは所有権移転登記が完了
- ・ポイント4.法人と個人は全く無関係だった
- ・ポイント5.善意の第三者には対抗できない【弁護士の見解】
- ・結末
- ○ 詐欺を未然に防ぐには
- ○ まとめ
ご相談を受けた詐欺事例をご紹介
不動産詐欺は昔から度々発生しており、宅建業法や民法が制定された今日でも無くなりません。
高額詐欺事件では、2017年に不動産大手の積水ハウスが地面師グループによって55億5千万円もの大金を騙し取られたことが記憶に新しいでしょう。
悪徳な不動産会社は宅建業法や民法の法律をかいくぐり、様々な手口で詐欺を行います。
今回お客様が遭われた被害内容は、言葉巧みに話を進められ「相場よりもはるかに安値で売却させられてしまった」そうです。
実際にあった今回のケースについて、ご紹介します。
安値売却を狙う詐欺の手口(今回のケース)
【事例】
ご相談を頂いた不動産オーナー：大矢さん
・所有不動産①： ABCマンション 相場価格1,300万円
・所有不動産②： XYZマンション 相場価格1,300万円
今回は、上記の区分投資マンション2戸を所有する大矢さんのお話です。
※登場人物や名称などは全て仮名で人物が特定できないようにしております。
ポイント1.高額査定をされる
某不動産業者に売却査定を依頼したところ、所有するマンションをそれぞれ相場価格よりも高い1,500万円と査定されたそうです。
元手も取り返すことができ、利益も得られる計算だったので媒介依頼をしましたが、3ヵ月経過しても買主は見つかりませんでした。
そんな時、オオカミ不動産の営業担当である田貫（タヌキ）さんから電話営業を受けたところ「私のお客様に売れると思います。」と言われ、その日は終話しました。
※まず高額査定をされた場合は、他のトラブルも起こりやすくなるので要注意です。
ポイント2.別名義による単独契約
後日、オオカミ不動産の田貫さんから電話があり「法人のお客様が2物件とも購入したい」と言われたそうです。
しかし、1件は法人名義で現金購入、1件は個人名義で銀行の融資を利用したいとのこと。
法人では融資が下りず、現金を出来るだけ手元に残したいので、下記の条件で契約締結になりました。
・ABCマンション：法人名義、800万円で現金購入
・XYGマンション：個人名義、2,200万円で金融機関の融資利用で購入
※2戸とも購入のため、2戸合計で3,000万円になる設定
どちらも契約を済ませ、ABCマンションは5月15日、XYZマンションは5月29日決済となったそうです。
ポイント3.安値売却したマンションは所有権移転登記が完了
現金購入である800万円のマンションは、スムーズに決済が終わり新所有者へ移転登記を完了しました。
しかし、XYZマンションの決済予定日が迫っても一向に先方から連絡が来ません。
大矢さんからオオカミ不動産の田貫さんへ連絡し、ようやく決済日の2、3日前に繋がったのですが、今更「融資の承認が得られないので、決済日を延ばしてほしい」と言われたそうです。
大矢さんは大急ぎで抹消の金融機関へ連絡し、決済の変更をお願いしました。幸いにも決済延期は可能だったそうですが、大矢さんは騙されていることを疑い始めます。
※ここで弊社はご相談を受けました。実は、弊社も一度大矢さんからの依頼で査定を行っており、相場よりもはるかに高い田貫さんの言う事を怪しいと感じていました。
ポイント4.法人と個人は全く無関係だった
相談を受け売買契約書を拝見すると、ABCマンションの買主である法人はリフォームなどを行った後に転売する買取再販業者でした。後にXYZマンションの買主（個人）はオオカミ不動産のグループ会社に在籍する一社員だったことが判明します。
ABCマンションを購入した法人の代表取締役や役員、などではなく、全くの無関係の人物でした。
大矢さんが売却に同意した条件と違う、現金でも決済するようにと猛抗議をしても、田貫さんは「他の金融機関に打診中だから、決済日を1ヵ月ずらしてほしい」と譲りません。
ポイント5.善意の第三者には対抗できない【弁護士の見解】
大矢さんは遅ればせながら、弁護士の先生にも相談をされました。
2物件の売買契約書では、いずれも法人と個人が相互関係にあることが伺えず、「2物件と確約した停止条件付」ではありません。
そのため、所有権移転登記を済ませたABCマンションの買主である法人は、「善意の第三者」とみなされ、「対抗要件」が無く所有権を取り戻すことは出来ないとの見解でした。
巧妙な話の持って行き方で、やりなれているように感じるとのことです。
結末
仕方なく1ヵ月の決済延長を認めた大矢さんですが、その期日にすら田貫さんからの連絡は何一つなかったそうです。
後にXYZマンションの買主である個人は、どこにも融資打診をしていた形跡がないことが発覚しました。大矢さんは弁護士費用を支払い、XYZマンション契約の違約金請求およびABCマンションを取り戻すべく訴訟を行うとのことでした。
しかし、ABCマンションは決済から二ヶ月後、本当の第三者であろう方へすでに転売され所有権移転されていました。
詐欺を未然に防ぐには
恐ろしい話ですが、慣れた手口で他にも被害に遭われた方がいるかもしれません。
所々で違和感を覚える点がいくつかありますが、宅建業法でも毎年出題される「民法」は、多くの受験生が頭を抱える問題で、冒頭の地面士グループの事件のようにプロでも詐欺にあってしまうことがあります。
今回の詐欺を未然に防ぐために抑えておくポイントは、前章で大別した5つになります。
2.「2物件確約した停止条件付」の特約を入れた売買契約書を作成が必須です
3.所有権移転登記をすることで完全に他人の物になるので、司法書士に立ち会ってもらうなどして慎重に行わなくてはなりません
4.2物件における買主の相互関係を明確にしておきましょう
5.自身が被害者でも、善意の第三者には対抗ができない場合があります
まとめ
この訴訟は現在進行形です。同じ不動産業者として考えれば、確かにこの方法は成り立ってしまいます。
偶然かもしれませんが、ここ2年程不動産購入・売却時に伴って、騙されたという案件の相談を受けることが重なり、すでに詐欺での刑事事件に発展している事案もありました。
周りの方でも、不動産のことで「これはどうなのか・・・？」と疑問に感じることがありましたら、トラブル発生前にお声がけください。
弊社は誠実に業務に従事しております。不動産の事なら、購入・売却に際してもお気軽にお問い合わせください。
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