「売却」「賃貸」どっちが損する？メリットや選ぶポイント解説！ 【大阪市中央区】
突然の転勤や両親が住んでいた家を相続したりして、空き家の活用方法に困る方がいます。「売却するか賃貸に出すか」の選択は、弊社でもよくお客様からのご相談を受ける話題です。
この記事では、売却と賃貸でどちらを選ぶべきか迷っている方へ、それぞれのメリット・デメリットや同時募集の方法などを解説していきます。
目次
- ○ 売却のメリット・デメリットと注意点
- ・売却のメリット
- ・売却のデメリット
- ○ 賃貸のメリット・デメリットと注意点
- ・賃貸のメリット
- ・賃貸のデメリット
- ○ どっちを選ぶかの判断基準は？
- ○ 売却と賃貸を同時募集する際の注意点
- ・1. 専属専任媒介・専任媒介契約をする際には要確認
- ・2. 不動産会社からの内覧・交渉の連絡対応が2倍になる
- ○ まとめ
売却のメリット・デメリットと注意点
売却を検討している方には、前提として注意して頂きたいポイントがあります。
病気や寿命により親の死期が近いことを予測し、存命しているうちに資産整理をと考え、親が所有する不動産の売却を検討するかもしれません。
しかし、親の死後に資産を相続する際、現金よりも不動産で取得する方が相続人に課税される相続税は安くなります。
これは現金と不動産の評価額が異なり、不動産の方が低く設定されていることが理由です。相続後に売却をすることで節税できることを覚えておきましょう。
売却のメリット
では、売却のメリット・デメリットをご紹介します。
1.大きな現金収入が入る
2.修繕費や管理費などの維持費がかからない
3.毎年の固定資産税負担が無くなる
4.税制優遇を受けて節税対策を行うことができる
5.住宅ローンを完済できる
売却のデメリット
1.売却活動が長期におよぶ可能性がある
2.仲介手数料やローン一括返済手数料など諸経費がかかる
3.タイミング次第で売却価格に差が生じる
賃貸のメリット・デメリットと注意点
賃貸に出すケースでも住宅ローンが未完済である場合には、注意が必要です。住宅ローンは居住するために不動産取得することを目的としており、第三者へ不動産の貸し出しを行う場合には、原則として「アパートローン（投資ローン）」が使われます。
万が一、金融機関の承諾を得ずに賃貸へ出してしまったことが発覚すると、最悪のケースでは現金一括でローン返済を求められることがあります。
理由が転勤などであれば、事前に金融機関に相談することで賃貸の承認が得られるかもしれません。
賃貸のメリット
賃貸のメリット・デメリットをご紹介します。
1.入居者が決まると、一定期間は毎月家賃収入が得られる
2.将来的に再度居住することができる
3.資産として所有し続けられる
4.管理会社に委託することで管理の手間がなくなる
5.経費計上や損益通算で節税対策ができる
賃貸のデメリット
1.将来的に資産価値が下がる
2.毎年固定資産税の負担がある
3.管理や維持するために費用が発生する
4.自分で管理を行うと手間がかかる
5.いざ、売却・再居住したくても、入居者を追い出すことができない
どっちを選ぶかの判断基準は？
売却と賃貸どちらのメリットとデメリットも正確に把握し、物件の価値や状況、自身のライフプランと照合していきましょう。例えば、賃貸経営をするためには、入居者のニーズがあり続けなければ維持費だけを手出しすることになり、マイナスになります。
反対に売却を選択しても、古くから存在する未整形地などでは、土地上に第三者の権利が混在しているケースがあり、金融機関の融資承認が得られないことがあります。
売却がスムーズにいかない場合や将来的に再度居住したい場合には、定期賃貸借として貸し出すことも検討してみるとよいでしょう。
また、賃貸経営には様々なリスクが付き物となり、リスクにかかる費用を自己負担しなくてはなりません。空室リスクや災害リスク、家賃滞納リスク、修繕リスクなどです。
雨漏りや給湯器など設備の故障、突然大きな金額を負担するシーンに直面することもあります。
そのため、長期的に見てリスクに対処できるだけの資金準備がない方には、賃貸として貸し出すことはあまりおすすめできません。
売却と賃貸を同時募集する際の注意点
ここまでの解説を読んでも「どちらにするか悩んでいる」もしくは「とりあえず早く決まる方で進めたい」と思う方は、売却と賃貸を同時募集することも一度検討してみてはいかがでしょうか。
そんな選択肢ができるのかと驚く方もいらっしゃいますが、同時募集で集客を行うことはそれぞれの反響や市場を知ることができるいい機会でもあるのです。
購入を検討するお客様からの交渉が多く、売却の査定額よりも大幅に下がりそうだと思ったら賃貸へ出すことに路線変更することもできます。
では、同時募集する際の注意点をお伝えしましょう。
1. 専属専任媒介・専任媒介契約をする際には要確認
不動産売却を不動産会社へ依頼すると、不動産会社と売主間で媒介契約を締結します。一般媒介契約以外の場合、「1社」の不動産会社だけが媒介をすることが可能です。
賃貸ではこの限りではないという見方もありますが、売却と賃貸を別会社へ依頼したいと考える方は、一度依頼する不動産会社へ確認してからにしましょう。
2. 不動産会社からの内覧・交渉の連絡対応が2倍になる
客層が広がるため、反響はどちらか一方の時よりも断然増えるでしょう。
買主、借主両者からの交渉事があり、対応に時間が取られることがあります。売却と賃貸で悩んでいて交渉対応が遅く、お客様を逃してしまわないよう注意しましょう。
媒介契約について詳しく知りたい方は、「一般媒介と専任媒介の違いとは？損をしない媒介契約はどれ？」☜ クリック の記事もご参照下さい。
まとめ
本記事では空き家の活用方法について「売却」「賃貸」それぞれのメリットとデメリット、注意点についてご紹介しました。
お客様が損せずにトラブル解決できるよう、空き家や不動産売却については是非一度弊社へご相談ください。
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