住宅ローンは「変動VS固定」どっち？借り換えも視野に！ 【大阪市中央区】
不動産の購入経験がある方の中には、住宅ローンを組むとき「変動金利」にするか「固定金利」にするか選択を悩まれたことかと思います。
なぜなら、長期に渡るローン返済では、金利次第で総返済額に大きな差が生じてしまうからです。
今回は、不動産業界では永遠のテーマとも言える「変動金利VS固定金利」について、割合や相場、それぞれのメリット・デメリットに触れていきましょう。
目次
- ○ 変動金利と固定金利の割合と相場
- ○ 変動金利とは？
- ・変動金利のメリット
- ・変動金利のデメリット
- ○ 固定金利とは？
- ・固定金利のメリット
- ・固定金利のデメリット
- ○ 金利を選ぶポイントは？
- ○ 将来的に借り換えも考えよう
- ○ まとめ
変動金利と固定金利の割合と相場
住宅金融支援機構が2021年4月に調査を行った「民間住宅ローン利用者の実態調査」の結果によれば、変動金利を選択した方は全体の68.1%と約7割近くにのぼります。この値の背景には、長年続く日本の低金利政策が大きな原因となっているようです。
固定金利は2つのタイプに分類され、固定期間選択型を選択した方は20.7%、全期間固定型を選択した方は11.2％という結果になりました。
融資を取り扱う金融機関は、ネット銀行から都市銀行（メガバンク）や地方銀行、信用金庫・信用組合、日本政策金融公庫など様々です。
金利相場は、変動金利においては0.4～1％程度、固定金利においては1～2%程度が多くみられます。
変動金利とは？
ほとんどの方がご存知の通り、変動金利は半年ごとに金利が見直されることが特徴です。固定金利よりも金利が低く設定されており、低金利時代には大きな恩恵が受けられます。
変動金利を選択すると金利上昇が行われた際、毎月の返済が厳しい方が出てくるかもしれません。
金融機関によってはそんな事態に備え、これまで支払ってきた毎月返済額の25％以上にならない「125％ルール」と5年間は返済額を据え置きのままにする「5年ルール」が設けられていることがあるため、金利を選択する際には1つのポイントになります。
ただし、これらは返済が免除されるのではなく繰り越して将来的には払う必要があるので、変動金利を検討している方は、覚えておきましょう。
変動金利のメリット・デメリットについては下記の通りです。
変動金利のメリット
・金利が下がると返済額も減少する
・固定金利よりも金利が低い
・低金利の恩恵を受けられる
このまま低金利政策が続いた場合には、変動金利の方は固定金利の方よりも総額で100万円以上安くなるケースもあります。（※物件価格や利率にもよります）
変動金利のデメリット
・金利が上がると返済額も増加する
・資金の返済計画が立てづらい
・金利変動で生活が苦しくなる不安がつきまとう
特に世界的にも情勢が不安定である昨今、欧米では金利上昇が続いており、日本においても金利変動リスクによる不安は大きいものでしょう。
固定金利とは？
固定金利は、一定の借入期間を選択する「期間選択型」と全期間一律とする「全期間固定型」に大別されます。変動金利よりも金利が高い傾向にありますが、期間中に金利の上昇があったとしても返済額は変化しないことが特徴です。
どちらの金利タイプを選択するか悩んでいる方は、固定金利で契約時に3年や5年など短期間を指定しておくことで、期間満了後に変動金利へ変更することもできます。
固定金利のメリット・デメリットは下記の通りです。
固定金利のメリット
・返済額が変わらず返済計画が立てやすい
・金利上昇の不安から解放される
固定金利のデメリット
・変動金利よりも金利が高い
・低金利が継続されると総返済額が多くなる
金利を選ぶポイントは？
金利を選択する際には、今後のライフプランにおける支出を見越して検討していきましょう。
特にお子様のいる家庭では、高校生・大学生へ成長していくにつれ、住宅ローンは非常に大きなウエイトとなるので慎重に選択する必要があります。
今後のライフプラン おすすめの金利タイプ 教育費や食費などが増加する可能性がある 固定金利 現在家計に余裕がなく、今後収入が増える見込みがない 固定金利 今後共働きなどで収入が増える見込みがある 固定金利 金銭的に特に困ることなく返済が可能である どちらでも可
金利については、こちらの記事でも触れておりますので、ぜひご覧ください。
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将来的に借り換えも考えよう
住宅ローンは、借入を行っている金融機関とは別の金融機関から融資をしてもらう「借り換え」をすることが可能です。借り換えがうまくいくと、金利が低くなり総返済額を減らすことができます。
借り換えには一括返済や抵当権抹消の登記などの諸費用がかかるので、全ての方にメリットがあるかどうかは一概に言えません。
ただし、遅滞なくローン返済を行っている実績があると、借り換え先の融資審査に通りやすくなることもあります。
金利が低いとされるネット銀行への借り換えなどを視野に入れ、計画的に返済計画を立てておくとよいでしょう。
インターネット上では、金融機関の借り換えシミュレーションサイトなどがあるため、試算することで総返済額の違いなど詳細まで把握することができます。
まとめ
今回は、変動金利と固定金利について解説してきました。
金利政策や経済状況は日々変動しているので、不動産業界や金融業界において常に話題になるテーマです。最近では10年に渡る日銀トップの交代により、将来の金利において専門家たちによる新たな論争が繰り広げられています。
金利タイプの選択は各世帯のライフプランや金銭事情によりますが、住宅ローンを組んだ時点で終わりではなく、日頃から金利上昇や借り換えのタイミングに関するアンテナを張っておくことで、生涯を通じて自身のお金を守ることができるでしょう。
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