不動産売買で仲介手数料の交渉は可能？計算方法や相場の基礎知識 【大阪市中央区】
不動産を売却したり購入したりすると、仲介する不動産会社へ「仲介手数料」の支払いが必要となります。実際に不動産売買を経験したことがある方は、仲介手数料の金額に驚かれたことがあるかもしれません。
今回は、仲介手数料の計算法や相場について解説し、交渉が成功しやすいタイミングについてご紹介します。
目次
- ○ 不動産における仲介手数料とは？
- ○ 仲介手数料の計算ルール
- ・・賃貸の仲介手数料上限
- ・・売買の仲介手数料上限
- ・・3％+6万円とは？
- ○ 仲介手数料の相場は？
- ○ 仲介手数料は交渉できる？
- ・ケース1.仲介会社が1社（両手取引）のケース
- ・ケース2.仲介手数料が高額なケース
- ・ケース3.成約価格が査定額より低いケース
- ○ 机上査定と訪問査定の違いを解説！訪問査定はどこを見る？
不動産における仲介手数料とは？
不動産を売却したい売主や不動産を購入したい買主は、その目的を果たすために不動産会社へ仲介を依頼することが一般的でしょう。依頼を受けた仲介業者は契約を成立させるため、双方の意見や希望、交渉ごとを聞き入れてとりまとめ役となります。
そして、条件がまとまり成約となると仲介手数料を支払うのが基本の流れです。
仲介手数料には、下記に挙げる一連の販売活動における人件費と諸経費も含まれています。
・物件内覧
・契約条件の交渉
・契約関連の書類作成
・金融機関の融資手続き
・決済および引き渡し
ポータルサイトやチラシなどの広告費、写真撮影・内覧案内のための交通費、資料・契約書作りのための事務用品費、電話・FAXの通信費など仲介業務には各シーンで様々なコストが発生します。仲介手数料は、契約が成立した時にのみ支払う「成功報酬型」です。
仲介手数料の計算ルール
不動産会社は、消費者保護の観点から宅建業法（第46条）で定められた上限額を超える仲介手数料を受け取ってはいけません。仲介手数料は、賃貸と売買どちらの場合においても契約成約時に支払う必要がありますが、その計算方法に違いがあります。
・賃貸の仲介手数料上限
賃貸では「家賃1ヵ月分+消費税」が不動産会社の受け取ることができる仲介手数料の上限です。
パターン2：借主1ヵ月+消費税、貸主は無料
パターン3：借主は無料、貸主1ヵ月+消費税
主に上記3つのいずれかになりますが、パターン2や3のように一方から「0.5ヵ月+消費税」を超える仲介手数料を徴収する時は、必ず同意が必要となります。
・売買の仲介手数料上限
売買の仲介手数料は、売買代金の段階ごとに仲介手数料の条件が異なって定められています。
以下が報酬の上限額です。
売買代金 仲介手数料の上限規定 200万円以下 売買代金（税抜）×5%+消費税 200万円超400万円以下 売買代金（税抜）×4%+2万円+消費税 400万円超 売買代金（税抜）×3%+6万円+消費税
(参考URL:宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額
・3％+6万円とは？
仲介手数料で「売買代金(税抜)×3%+6万円」と耳にしたことのある方もいるのではないでしょうか。
例えば、売買代金1,000万円の物件における仲介手数料を算出する際、本来は売買代金の段階ごとに3回に分けて計算した数値を合計する必要がありますが、非常に手間がかかります。
そのため、一律3％で算出し、最後に段階ごとに生じた差額の6万円を足すことで帳尻合わせをすることで、同じ金額となるのです。
仲介手数料の相場は？
仲介手数料は宅建業法で上限額が規定されているため相場という概念がなく、上限額でやり取りされていることが一般的です。
賃貸の場合は借主に知識がないことを利用して、同意なく「1ヵ月分+消費税」を当然のように請求する仲介業者も存在しているため注意しなくてはなりません。
また、売買において不動産会社の不手際などが多く仲介手数料の請求金額に納得できない場合には、抗議してみることも時には必要です。
仲介手数料は交渉できる？
インターネットなどで「仲介手数料無料」という広告をたびたび目にすることもあるかと思います。仲介手数料無料をうたう広告を出す不動産会社でも、世間に出回っている物件を全て無料にできるというわけではありません。
仲介手数料を交渉しやすい3つのタイミングをお伝えします。
ケース1.仲介会社が1社（両手取引）のケース
不動産仲介は、仲介会社が1社の「両手取引」と2社の「片手取引」と呼ばれる2種類に大別されます。
両手取引は、買主と売主どちらも1社の同じ不動産会社がお客様として対応し、双方から仲介手数料をもらえることが不動産会社にとって最大のメリットです。
片手取引は買主と売主それぞれに不動産会社がいるケースで、それぞれ一方からしか仲介手数料をもらうことができません。
そのため両手取引の場合は、一方の仲介手数料を考慮したりすることもしやすくなります。
ケース2.仲介手数料が高額なケース
物件自体の価格が高額であると、売買代金を基に算出される仲介手数料も高額になってしまいがちです。100万円を超える場合には、端数を切り捨てるなど少し交渉しやすいポイントです。
また、高額物件であるほど、すぐに契約する姿勢をみせると不動産会社としても値引きするように動いてくれます。仲介手数料の交渉が出来なくても、すぐに契約することは売主にとっても貴重な存在で、売買代金を値引きしてくれることもあるでしょう。
ケース3.成約価格が査定額より低いケース
まれなケースではありますが、売主は物件の成約価格が査定額よりも低い時に交渉に応じてもらえることがあります。
そもそも不動産会社の査定額を基にして媒介契約を結ぶので、成約価格が査定額よりも大幅に低かった時は交渉の余地があるでしょう。
前章でも触れた通り、不動産会社の明らかな不手際や力量不足があり納得できない場合には、仲介手数料の交渉をするべきと言えます。
物件査定に関しては別記事でご紹介しておりますので、是非こちらもご覧ください。
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不動産売却や購入は売買代金以外の諸経費も多く発生するので、できれば仲介手数料を安くしたいと考えるものです。
予算の問題で仲介手数料の支払いが痛手となっている場合には、不動産会社へ正直に伝えることで様々な提案をしてくれることもあります。事前に伝えておくことで、信頼して相談できる不動産会社が見つけられるかもしれません。
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