一般媒介と専任媒介の違いとは？損をしない媒介契約はどれ？ 【大阪市中央区】
不動産会社へ不動産売却を依頼する際、売主と不動産会社間で媒介契約を締結します。
なるべく高く損をしないために不動産売却をするためには、3種類ある媒介契約の中で自分に適した契約を選択することがとても大切です。
本記事では、媒介契約の種類についてメリット・デメリットと併せて解説していきます。
目次
- ○ 1.不動産会社と締結する媒介契約とは？
- ・専属専任媒介契約とは？
- ・専任媒介契約とは？
- ・一般媒介契約とは？
- ○ 2. 専任媒介契約のメリットとデメリット
- ・専任媒介契約のメリット
- ・専任媒介契約のデメリット
- ○ 3.一般媒介契約のメリットとデメリット
- ・一般媒介契約のメリット
- ・一般媒介契約のデメリット
- ○ まとめ
1.不動産会社と締結する媒介契約とは？
媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があり、書面にて契約を締結します。
売主と不動産会社間の話し合いで決めた仲介内容に従って、販売活動や受けられるサービス、その対価として支払う報酬額、さらに違反時の罰則などトラブルを未然に防ぐためにも重要な役割を果たすものです。
専属専任媒介契約および専任媒介契約は最長3ヶ月の契約期間に対し、一般媒介契約は期間の定めはありません。
・契約を締結する不動産会社の数
・自分で買主を探すこと（自己取引）の可否
・販売活動の報告頻度
・指定流通機構「レインズ」への登録義務
専属専任媒介契約とは？
売主の自由度としては３種類の中で一番低いですが、売主側が受けられるメリットも大きい契約内容です。
・依頼できる不動産会社数：1社
・自己取引：否
・販売活動の報告頻度：1週間に1回以上
・レインズへの登録：契約日から5日以内
専任媒介契約とは？
専任媒介契約は専属専任媒介契約より条件が少し緩くなりますが、内容はよく似ています。
大きな違いは、自己取引が可能な点です。
・依頼できる不動産会社数：1社
・自己取引：可
・販売活動の報告頻度：2週間に1回以上
・レインズへの登録：契約日から7日以内
一般媒介契約とは？
一般媒介契約の一番の特徴は、複数の不動産会社も自由に依頼することが可能な点です。依頼している不動産会社を公にする「明示型」とそうでない「非明示型」があります。
更に自己取引も可能なので、売主の自由度が高い契約形態です。
・依頼できる不動産会社数：複数社
・自己取引：可
・販売活動の報告頻度：報告義務なし
・レインズへの登録：登録義務なし
2. 専任媒介契約のメリットとデメリット
専属専任媒介と専任媒介契約は特徴が似ているため、本記事では専任媒介契約のメリット・デメリットとしてご紹介します。どの契約を締結するか迷われている方は、不動産会社と連携がとれる専任媒介契約がよいでしょう。
専任媒介契約のメリット
１つ目は、売主の手間・負担が少なく済むことです。専任媒介契約は１社の不動産会社に一括して依頼するため報告や交渉、内覧希望などの連絡がスムーズに進みます。
2つ目は、販売活動を積極的に行ってもらえることです。希望通りに売れなかった時には、空き家であれば不動産会社が家具の設置など工夫を施し、売れやすくするためのフォローをしてくれることもあります。
3つ目は、専任媒介契約に限りますが、自己取引が可能な点です。万が一、自身で買主を探すことができた場合は不動産会社へ支払う仲介手数料が不要となります。仲介手数料は販売代金によって異なりますが、出費を抑えられる大きなメリットです。
専任媒介契約のデメリット
デメリットとしては、信頼できる1社を見極めなければならないことです。不動産の売却期間・価格は、不動産会社の力量が大きく影響するので、信頼できる不動産会社でなければ思い通りの売却活動ができなくなります。
そして最大の難点は、依頼した不動産会社が売主と買主両方を見つけたいがために「囲い込み」をされてしまうことです。レインズの登録内容を見た他社からの問合せに対し「もう売れてしまった」などと嘘をつくなど、売主にとって不利益となる行為をする不動産会社は、まだ存在しています。
3.一般媒介契約のメリットとデメリット
一般媒介契約は、需要の高い物件にお勧めです。反響の多い物件は、複数の不動産会社が自社で買主を探そうと積極的に販売活動をしてくれます。
では、一般媒介契約のメリットとデメリットを具体的にみていきましょう。
一般媒介契約のメリット
1つ目は、良い条件の購入者を見つけることができることです。売主にとって「良い条件」とは、値下げ交渉がなく希望価格で購入してもらうことでしょう。駅近や築浅など人気物件はスピード感が大切なので、不動産会社間での競争となります。上手くいけば、希望以上の価格で売れるケースもあります。
2つ目は、物件情報が開示されないことが挙がります。昨今多くの売却理由である「離婚」は、できれば他人には知られたくないものです。一般媒介契約であれば、レインズへの登録義務がないため売却活動を行っていることを周囲に知られず済みます。
一般媒介契約のデメリット
デメリットは、人気物件でないと不動産会社の販売活動が消極的になってしまうことです。
販売活動には宣伝広告費、写真撮影・ポータルサイト登録のためのガソリン代や人件費が発生します。売れる見込みの少ない物件は、必然的に後回しにされてしまいます。
もう１つは、不動産会社とやりとりする手間・負担がかかることです。報告義務がないため販売状況を聞くためには自ら問い合わせ、交渉や内覧希望の連絡も複数社としなくてはなりません。
まとめ
専属専任契約 専任契約 一般契約 依頼できる不動産会社数 1社 1社 複数社 自己取引の可否 × ○ ○ 販売活動の報告頻度 1週間に1回以上 2週間に1回以上 報告義務なし レインズへの登録義務 契約日より7日以内 契約日より5日以内 登録義務なし 契約期間 最長3ヶ月 最長3ヶ月 規定なし
本記事では、媒介契約の種類やそれぞれのメリット・デメリットについてご紹介しました。
早急に不動産を手放したい方は、専属専任契約か専任契約を選ぶとよいでしょう。ただし、契約期間内に解約すると、違約金を請求される可能性があるため注意が必要です。
反対に時間がかかっても高い価格で売却をしたい方、需要のある人気物件を売却する方は一般媒介契約向きと言えます。
3種類どの媒介契約を選択しても支払う仲介手数料は同じです。自分の考えに最適な媒介契約を選び、賢く不動産売却をしましょう。
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