不動産売却後の譲渡所得税がいくらになるかシミュレーション 【大阪市中央区】
不動産売却後の確定申告・減価償却に関するブログを先に2記事アップしました。
3本立ての最後となる本記事では、譲渡所得に対する課税額をテーマに解説していきます。
確定申告を控えている方は、きっと実際に自分がいくら払わなくてはいけないのか、気になっているでしょう。シミュレーションを交えて詳しく説明するので、皆さんも自分の所有する不動産と照らし合わせてみて下さい。
目次
1.譲渡所得における課税率は何パーセント？
譲渡所得に課される税率は、実は不動産の所有期間が「5年以下の短期所有」か「5年超の長期所有」かによって異なります。
【譲渡所得の課税率】
・短期譲渡所得（5年以下の所有）
所得税30％+復興特別所得税0.63％（所得税の2.1％）+住民税9％＝39.63％
・長期譲渡所得（5年超の所有）
所得税15％+復興特別所得税0.315％（所得税の2.1％）+住民税5％＝20.315％
※2037年までは、東日本大震災復興支援のため復興特別所得税が発生します。
・短期譲渡所得（5年以下の所有）
所得税30％+復興特別所得税0.63％（所得税の2.1％）+住民税9％＝39.63％
・長期譲渡所得（5年超の所有）
所得税15％+復興特別所得税0.315％（所得税の2.1％）+住民税5％＝20.315％
※2037年までは、東日本大震災復興支援のため復興特別所得税が発生します。
【所有期間の注意点】
不動産を売却する年の1月1日を基準点として
・所有期間が5年超えている→長期譲渡所得の税率
・所有期間が5年未満→短期譲渡所得の税率
不動産を売却する年の1月1日を基準点として
・所有期間が5年超えている→長期譲渡所得の税率
・所有期間が5年未満→短期譲渡所得の税率
短期所有の課税率は、長期所有の場合と比較すると約2倍近くです。
この所有期間の長短で変わる税率の差異は、「土地ころがし」と呼ばれる土地の転売を防ぐために制定されました。
バブル期には、数週間・数ヵ月で土地価格が2倍以上になった事例がたくさんあります。
土地ころがし自体は違法ではありませんが、土地の転売で利益を出したいがために富裕層や暴力団が土地を買い占めてしまい、一般人が適正価格で買えなくなってしまった背景があり、更には、転売行為が発端による詐欺・脅迫・殺人などの犯罪行為も起こってしまいました。
短期転売による悪質行為を防ぐため、政府によって見直された税率なのです。
2.譲渡所得税がいくらになるかシミュレーションしてみよう
では、課税率が判明したので譲渡所得税額のシミュレーションをしてみましょう。
【譲渡所得の計算式】
収入金額（売却額）-（取得費+譲渡費用）-特別控除額＝課税譲渡所得金額
【譲渡所得税の計算式】
課税譲渡所得金額×20.315％または39.63％=譲渡所得税額
※「特別控除額」は、控除特例等を使わない場合は特に関係ありません。
収入金額（売却額）-（取得費+譲渡費用）-特別控除額＝課税譲渡所得金額
【譲渡所得税の計算式】
課税譲渡所得金額×20.315％または39.63％=譲渡所得税額
※「特別控除額」は、控除特例等を使わない場合は特に関係ありません。
減価償却の計算法については前記事にて解説済みのため、下記では減価償却計算をしたものとして割愛します。
【仮定条件A】
・構造：鉄筋鉄骨コンクリート造マンション
・購入時の土地代金：1500万円
・購入時の建物代金：1500万円
・売却額：3500万円
・譲渡費用：123万円（仲介手数料・印紙税）
・経過年数： 9年5ヵ月
3500万円-（2818万円+123万円）＝559万円（譲渡所得）
559万円×20.315％=113万円（譲渡所得税）
※イメージしやすくするため、千円以下は切り捨て計算表記。
・構造：鉄筋鉄骨コンクリート造マンション
・購入時の土地代金：1500万円
・購入時の建物代金：1500万円
・売却額：3500万円
・譲渡費用：123万円（仲介手数料・印紙税）
・経過年数： 9年5ヵ月
3500万円-（2818万円+123万円）＝559万円（譲渡所得）
559万円×20.315％=113万円（譲渡所得税）
※イメージしやすくするため、千円以下は切り捨て計算表記。
このようになります。
応用編として、下記にもう１例追記しておきましょう。
【仮定条件B】
・経過年数9年6ヵ月
・その他は仮定条件Aと同条件
3500万円-（2798万円+123万円）=579万円（譲渡所得）
579万円×20.315％=117万円（譲渡所得税）
・経過年数9年6ヵ月
・その他は仮定条件Aと同条件
3500万円-（2798万円+123万円）=579万円（譲渡所得）
579万円×20.315％=117万円（譲渡所得税）
経過年数が1ヵ月異なると減価償却費が変わってくるため、このように譲渡所得税にも数万円の違いが発生してきます。
3.税金に関する特例
計算の仕方を理解できたものの不動産は高額なので、譲渡所得税ももちろん高額になってしまいますよね。そこで、マイホーム売却で上手く使いたい税金に関する代表的な特例を３つご紹介します。
【居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除】
内容：マイホーム売却時、所有期間に関わらず譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例
（参考：No.3302 マイホームを売ったときの特例｜国税庁 (nta.go.jp) ）
内容：マイホーム売却時、所有期間に関わらず譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例
（参考：No.3302 マイホームを売ったときの特例｜国税庁 (nta.go.jp) ）
【10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率特例】
内容：マイホームを売却し一定の要件を満たす場合は、長期譲渡所得の税額を通常時よりも低税率で計算する軽減税率の特例（通常20.315％→14.21％に軽減）
（参考：No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例｜国税庁 (nta.go.jp) ）
内容：マイホームを売却し一定の要件を満たす場合は、長期譲渡所得の税額を通常時よりも低税率で計算する軽減税率の特例（通常20.315％→14.21％に軽減）
（参考：No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例｜国税庁 (nta.go.jp) ）
こ【特定の居住財産の買い換え特例】
内容：特定のマイホームを令和5年12月31日までに売却し代替となるマイホームに買い換えをする場合は、一定の要件のもと譲渡益に対する課税を将来に繰り越すことが出来る特例
（参考：No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例｜国税庁 (nta.go.jp) ）
内容：特定のマイホームを令和5年12月31日までに売却し代替となるマイホームに買い換えをする場合は、一定の要件のもと譲渡益に対する課税を将来に繰り越すことが出来る特例
（参考：No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例｜国税庁 (nta.go.jp) ）
これらを上手く使えば譲渡所得税が発生しなくなることもあるので、適用要件を満たしているかを確認し、是非活用していきましょう。
上記で挙げた3つの特例は「マイホームとして居住していた不動産を売却する場合」に利用できるものですが、他にも「相続した不動産の売却をする場合」や「譲渡損失が発生した場合」に利用できる控除・特例もあります。
これから売却をお考えの方は、控除・特例の適用要件を事前に把握しておくことで、節税対策をしていきましょう。
まとめ
確定申告における譲渡所得税のシミュレーション、特例について解説しました。
【譲渡所得における譲渡所得税率】
・5年以下の短期譲渡所得は39.63％
・5年超の長期譲渡所得は20.315％
・5年以下の短期譲渡所得は39.63％
・5年超の長期譲渡所得は20.315％
【マイホーム売却に適用できる代表的な控除・特例】
・3000万円特別控除
・所有期間10年超の軽減税率の特例
・特定の居住用財産の買換え特例
・3000万円特別控除
・所有期間10年超の軽減税率の特例
・特定の居住用財産の買換え特例
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