確定申告で必要な減価償却とは？計算方法もご説明します！ 【大阪市中央区】
先日不動産を売却して譲渡所得が発生したら、確定申告が必要となることを別記事にてお話しました。
今回は、その中で触れた「譲渡所得の計算」について詳しく説明していきたいと思います。
譲渡所得の計算をするには、建物の「減価償却」の算出が必要です。
難しそうに感じられますが、本記事を読めば計算式に当てはめるだけで簡単に減価償却の算出が出来ます。
専門用語を噛み砕いて、初めての方にも分かりやすく説明していきましょう。
目次
- ○ 1. 不動産売却における減価償却ってどうゆうこと？
- ○ 2.減価償却の計算はどうすればいいの？
- ・2-1.取得価額とは
- ・2-2.償却率とは
- ・2-3.経過年数とは
- ○ 3.実際に計算してみましょう
- ○ まとめ
- ○ 物件のご相談なら大阪市のスクレバンクへ‼
1. 不動産売却における減価償却ってどうゆうこと？
「減価償却」という言葉を耳にしたことがある方は多いですよね。
簡単に言えば、企業等が固定資産を経費計上する際に使う会計処理方法のことです。例えば、車やコピー機など高額な企業資産は、その年に一括計上してしまうと利益が赤字となってしまう可能性があるため、耐用年数を基に数年に分けて分割計上します。
この仕組みを減価償却と言いますが、不動産売却における減価償却は、通常とは少し異なった考え方です。
確定申告で行う譲渡所得の計算式では「売却時の不動産価値」を算出しなくてはいけません。
不動産は経年により価値が下がっていくものと考えられ、売却時の不動産代金は購入時よりも下落しているものとみなされます。
そこで減価償却を用いて、経年数と比例して一定額ずつ減少させることで、売却時の不動産価値を数値化するのです。そうすることで「その時点での価値」や「数年後の価値」を理論的にいくらになると調整することが出来ます。
ただし、ポイントとなるのは減価償却が適用されるのは建物のみに限定される点です。「土地は経年により資産価値が下落することは考えにくい」とされているため、「購入時の土地代金+減価償却計算をした建物代金」が不動産売却時における価値となります。
2.減価償却の計算はどうすればいいの？
【譲渡所得の計算式】
収入金額 - （ 取得費 + 譲渡費用 ） - 特別控除額 ＝ 課税譲渡所得金額
※「取得費」は、前章末尾の計算式と同様のものである。
No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)｜国税庁 (nta.go.jp)
上述計算式の「取得費＝不動産売却時の価値」となり、こちらで減価償却の計算が必要となります。
基本的に定額法を用いるので、土地代金と建物代金の算出が少し複雑なマンションについて、減価償却の定額法に沿った計算式で解説していきしょう。
取得価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数
「減価償却費」の計算について｜国税庁 (nta.go.jp)
2-1.取得価額とは
減価償却の計算式にある「取得価額」とは、不動産購入時の代金です。売買契約書を確認すればすぐに分かりますが、マンションの場合は土地と建物代金が一括表記となっていることが多くあります。
その場合は、消費税から逆算すれば、それぞれの代金が分かります。
税抜き総額-建物代金＝土地代金
【年毎の消費税率】
1989年（平成元年）4月1日から1997年（平成9年）3月31日まで：3%
1997年（平成9年）4月1日から2014年（平成26年）3月31日まで：5％
2014年（平成26年）4月1日から2019年（令和元年）9月30日まで：8％
2019年（令和元年）10月1日から現在まで10％
2-2.償却率とは
マンションの場合、多くが鉄筋コンクリート造および鉄筋鉄骨コンクリート造です。
個人がマイホーム等、非事業用で所有するマンションの耐用年数は70年、償却率は0.015と定められております。こちらの0.015は、1年あたりの償却率の指標です。
減価償却の計算式には、そのまま「0.015」の数値を当てはめましょう。
構造 耐用年数 償却率 鉄筋コンクリート造 70年 0.015 鉄筋鉄骨コンクリート造 70年 0.015
2-3.経過年数とは
間違えやすいですが、経過年数とは所有期間のことです。
築年数と混同しやすいため、注意しましょう。
言葉の通り「年数」表記となりますので、6ヵ月～12ヵ月は1年（切り上げ）、0ヵ月～6月は0年（切り捨て）です。
所有期間15年5ヵ月：経過年数15年
所有期間15年7ヵ月：経過年数16年
3.実際に計算してみましょう
それでは、実際に計算式に当てはめていきましょう。
購入時土地代金：1500万円
購入時建物代金：1500万円
所有期間：15年5ヵ月
【減価償却の計算式に当てはめる】
1500万円 × 0.9 × 0.015 × 15年 ＝ 303.75万円
この計算から、建物は15年経過で303.75万円の下落と考えられます。
売却時の土地代金：1500万円
売却時の建物代金：1500万円-303.75万円＝1196.25万円
1500万円 + 1196.25万円 = 2696.25万円
つまり、購入時3000万円で購入したマンションを15年所有した場合、売却時の価格は理論上2696.25万円となるのです。
まとめ
本記事では、非事業用マンションの減価償却法について解説をしましたが、お分かり頂けましたでしょうか。
国税庁により定められた計算式に当てはめることで、簡単に計算できますよね。
減価償却の計算について知りたい方は
➡「2. 減価償却の計算はどうすればいいの？」をご覧ください。
今回は、マンションにフォーカスを当てましたが、戸建ても同じ計算式が適用されます。
3章では、仮定条件をつけて数値をはめこみました。
よく分からない方は、「3.実際に計算してみましょう」を見直してみましょう。
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