スムーズな不動産売却・購入のために、知っておきたい5つのポイント！【大阪市中央区】
住み替えは、人生の中でも大きな決断の一つです。
新しい生活に期待が高まる一方で、売却と購入を同時に行うことは、思った以上に複雑でストレスフルなプロセスとなりがちです。
今回は、不動産売買における「住み替え」を成功させるために押さえておくべき重要なポイントを解説します。
これらのポイントを把握することで、失敗を防ぎ、スムーズに新しい生活へ移行できるでしょう。
目次
- ○ 売却前に物件の価値を正確に把握する
- ○ 住み替えに伴うコストを把握しておく
- ○ 新居選びでは、将来的な資産価値を考える
- ○ 資金計画を見直す：住宅ローンの影響と借り換えの検討
- ○ 売却と購入のタイミングを慎重に計画するのが、住み替え成功のカギ
- ・1. 売却を先にする場合：慎重かつ現実的なアプローチ
- ・2. 購入を先にする場合：スムーズな住み替えを目指す
- ・3. 売却・購入の同時進行をする場合：慎重なスケジューリングが必要
- ○ 自分のライフスタイルと資金状況に合わせた選択を
- ○ 不動産売却・購入をご検討なら、スクレバンクにお任せください！
売却前に物件の価値を正確に把握する
住み替えを成功させるためには、現在住んでいる物件がどれくらいの価値を持っているのかを正確に把握することが必須です。
不動産の売却は、その物件の価値が売却価格としてどれだけ適切かで、結果が大きく左右されます。特に、新しい物件を購入するための資金の一部を売却益に頼る場合、正確な価値を見極めることは売却戦略の第一歩です。
不動産の価格は市場の動向や周辺エリアの需要によるため、見極めを誤って、価格を高く設定しすぎて、購入希望者が現れず、売却が長引いてしまう可能性がありますし、逆に低すぎると損をしてしまうリスクがあります。
そのため、物件の売却価格を設定する段階では、現実的な市場価格に基づいた戦略的な価格設定を助言してくれる、信頼できる不動産会社の存在が必要です。
不動産売却の相場の調べ方を徹底解説！ 知っておくべきポイントとは？
住み替えに伴うコストを把握しておく
住み替えは、単に売買の差額を考えれば良いというものではありません。さまざまな諸費用が発生しますので、予め把握しておくことが重要です。具体的には以下の費用が考えられます。
不動産売却・購入諸費用
仲介手数料や登記費用、ローン事務手数料や火災保険など、売却・購入をする場合、両方で発生するため、把握しておかないと、想定以上の金額で、諦めるなんてことにならないように。
引越し費用
特に距離がある場合や荷物量が多い場合の移動は、高額になることが多いです。また、引っ越しシーズンなどの、時期にも注意が必要です。
仮住まいの費用
売却と購入のタイミングが合わない場合、賃貸物件に一時的に住むコストも計算に入れておく必要があります。
税金
固定資産税は元より、不動産取得税や不動産売却で利益が出た場合の不動産譲渡税など、法律に関わる費用も考慮しましょう。
不動産売却に必要な諸費用を徹底解説！見逃しがちな諸費用も要チェック
新居選びでは、将来的な資産価値を考える
住み替えの際、次に購入する物件選びも重要です。誰しもが、せっかく住み替えをするなら、より良い暮らしをしたいはずです。
特に、将来的な資産価値を考慮に入れることは、長期的なライフプランや資産形成に大きな影響を与えます。
立地の将来性
物件の資産価値を判断する際、最も大切な要素の一つが「立地」です。
立地が良い物件は、価値が長期的に保たれやすく、場合によっては将来的に価値が上昇することもあります。
立地の判断には、現在の利便性だけでなく、将来的な発展性や地域の動向も含めて考慮することが大切です。
マンション vs 戸建て
○マンションは、個々の住戸の資産価値だけでなく、共用部分（エントランス、廊下、エレベーターなど）の管理が資産価値を左右します。
管理組合がしっかりしており、定期的な修繕や維持管理が行われているマンションは、資産価値を保ちやすいです。
また、管理費や修繕積立金の額が適切に設定されているかも、将来の価値を見極めるポイントです。
○戸建て住宅の場合、建物が老朽化しても、土地の価値がある程度保たれるため、マンションに比べて資産価値の低下が緩やかです。
特に、駅近や都市部の好立地にある戸建て物件は、土地の価格が維持されることが多く、将来的な資産価値が高い傾向にあります。
｢マンションVS戸建て｣結局どっちがお得なの？資産価値は？
最終的に、新居選びでは自分や家族のライフスタイルや将来のプランに合った物件を選ぶことが重要です。子供の成長や仕事の変化、老後の生活などを見据えて、長期的に住み続けられるかどうかを考慮しましょう。
また、将来的に売却しやすい物件かどうかも考慮しましょう。立地や市場のニーズを反映した物件は、次に売却する際にもスムーズに買い手が見つかる可能性が高くなります。
資金計画を見直す：住宅ローンの影響と借り換えの検討
住み替えの際には、住宅ローンの借り換えや、新たなローンの取得についても注意が必要です。
特に、現在の住宅ローンが残っている場合は、その返済方法をどうするかをしっかりと計画する必要があります。
既存ローンの清算
売却価格で残債を完済できるのか、それとも追加の資金が必要なのかを確認しましょう。売却金額が足りない場合は、新たなローンが必要になることも。
新たなローンの条件
新しい物件に対するローン金利や返済期間、また自身の収入や負債状況を考慮した無理のない借り入れ額を設定することが大切です。
また、金利が低いタイミングでの借り換えや、住み替えを機に、より良い条件のローンに切り替えることも検討してみてください。
売却と購入のタイミングを慎重に計画するのが、住み替え成功のカギ
住み替えの際、最大の課題は「売却と購入のタイミングをどう調整するか」ということです。
特に、今住んでいる家を売却してから新しい家を購入するのか、それとも新しい物件を先に購入してから売却するのかという判断は、慎重に考えなければなりません。
このタイミングがズレると、余計なコストやストレスが発生する可能性があるため、成功するためには計画的なステップが必要です。
それぞれのケースでのメリットとデメリットを詳しく見ていきましょう。
1. 売却を先にする場合：慎重かつ現実的なアプローチ
まず、売却を先に行う方法では、現在の住まいをしっかり売り切ることが最初のステップです。この方法には、資金繰りの面でメリットが多いですが、注意すべき点もあります。
・資金の確保：売却を完了することで、次の物件を購入するための正確な資金を把握できます。売却価格が確定していれば、無理なく次の家の購入予算を立てられ、ローンを組む際にも安心です。
・二重ローンの回避：売却を先に行うことで、新居を購入した際に二重ローン（現在の家と新しい家の両方のローンを抱える状態）になるリスクがなくなります。特に、売却予定の家のローン残債が多い場合、二重ローンは大きな負担となりますので、この方法が安全です。
・仮住まいが必要になる可能性：売却が先行すると、次の住まいが見つかるまでの間、仮住まいが必要になるケースがあります。短期間で次の物件が見つからない場合、賃貸物件に一時的に住む費用が発生する可能性があります。
その場合、引越しが二回必要になり、仮住まいを挟むと、一時的に住む場所から新居への引越しが追加で発生します。荷物の移動や生活の再セットアップに手間と費用がかかるため、面倒と感じる人も多いです。
こんな方におすすめ
・住宅ローンの残債が多く、売却益を次の家の購入に確実に充てたい方。
・無理のない資金計画を優先し、次の購入を焦らず慎重に進めたい方。
2. 購入を先にする場合：スムーズな住み替えを目指す
一方で、購入を先に進める方法では、理想の物件が見つかれば即座に手続きを進めることができます。このアプローチは、住み替えを円滑に行いたい方に向いていますが、リスクも伴います。
・スムーズな移行：理想の物件を見つけたタイミングで購入を決定でき、売却の進捗に影響されずに新居へスムーズに移ることができます。現在の家を売却する際も、売却完了を急ぐ必要がないため、冷静に良い価格で売り出せる可能性があります。
・ストレスの軽減：仮住まいを挟む必要がなく、荷物の移動も一度で済むため、ストレスや手間が少なくなります。特に、家族や仕事の都合であまり引っ越しに手をかけられない場合、この方法は魅力的です。
・二重ローンのリスク：現在の家の売却が遅れると、新居と旧居のローンを同時に返済する必要が生じます。二重ローンは資金繰りに大きな負担をかけ、もし売却価格が想定より低くなると、さらに苦しい状況に追い込まれることも。
・売却価格に妥協する可能性：新居の購入後、資金繰りを急ぐあまり、現在の家を急いで売り出す必要に迫られ、結果的に希望通りの価格で売却できないリスクもあります。
こんな方におすすめ
・現在の家のローンがほぼ完済されており、二重ローンのリスクが低い方。
・どうしても購入したい理想の物件が見つかり、タイミングを逃したくない方。
・引越しをできるだけスムーズに一度で終えたい方。
3. 売却・購入の同時進行をする場合：慎重なスケジューリングが必要
両方を同時に進める方法もあります。この場合、売却契約と購入契約を同時期に進め、引渡し時期を調整することで、売却の資金を使って新居を購入し、仮住まいや二重ローンを避けられるというメリットがあります。しかし、この場合も注意点があります。
・タイミングが合えば理想的：売却と購入の時期がぴったり合えば、仮住まいの手間や費用、二重ローンのリスクを一切回避できます。
・資金の流れが安定：売却資金をそのまま次の物件に充てられるため、資金繰りが安定しやすく、無理のない予算計画を立てられます。
・タイミングの調整が難しい：売却先と購入先の条件が合わない場合、スケジュール調整が困難です。また、売却が予想より長引いたり、購入物件が思うように見つからなかった場合、計画にズレが生じるリスクがあります。
自分のライフスタイルと資金状況に合わせた選択を
最適なタイミングを選ぶためには、自分のライフスタイル、資金状況、現在のローン残高や市場の動向をしっかりと理解しておくことが重要です。
また、信頼できる不動産会社に相談することで、適切な戦略を立てることができます。
スムーズな住み替えを成功させるためには、早めに計画を始め、あらゆるリスクに備えておくことが大切です。
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