不動産売却に必要な諸費用を徹底解説！見逃しがちな諸費用も要チェック【大阪市中央区】
不動産売却は、ただ物件を手放すだけではありません。実は、売却の際にはさまざまな費用が発生します。
今回は、不動産売却時にかかる諸費用について、見逃しがちなポイントも含めて解説します。初めて不動産を売却される方も、将来的に売却を検討している方も、ぜひチェックしてみてください。
目次
- ○ 仲介手数料
- ・仲介手数料の計算方法
- ○ 印紙税
- ・印紙税とは？
- ○ 登記費用（抵当権抹消費用）
- ○ 引越し費用
- ○ 譲渡所得税
- ・譲渡所得税とは？
- ・譲渡所得税の税率は？
- ・3,000万円特別控除を活用しよう
- ・その他の特例と軽減措置
- ・節税を最大化するための方法
- ○ まとめ
- ○ 不動産売却をご検討なら、スクレバンクにお任せください！
仲介手数料
仲介手数料は、不動産会社が不動産の売却相談、販売活動のサポートをし、契約締結することに対しての報酬となります。
これには契約だけでなく、引き渡しまでの、プロフェッショナルとしての幅広いサポートが含まれます。具体的には以下のようなサポートを提供します。
・市場調査と価格査定：不動産会社は周辺の物件や市場のトレンドを調査し、売却価格をご提案します。これにより、売主様は適正価格で売却できるようになります。
・広告宣伝活動：不動産会社は、広告やホームページ、オープンハウスなどの宣伝を通じて買い手を見つけます。
・交渉と契約業務：価格交渉や契約書の作成、法的な手続きも含めて不動産会社がサポートします。
仲介手数料の計算方法
仲介手数料は、法律で上限が定められており、売買価格の「3％ + 6万円 + 消費税」が基準です。具体的には以下のように計算します。
• 売買価格が200万円以上400万円以下の場合：4％ + 2万円 + 消費税
• 売買価格が200万円未満の場合：5％ + 消費税
例えば、3,000万円の物件を売却した場合、次のように計算されます。
3,000万円 × 3% = 90万円 → 90万円 + 6万円 = 96万円 → 96万円 + 消費税（10%）= 105.6万円
このように、仲介手数料は物件価格に応じて大きくなります。特に高額物件の場合、数百万円の単位になります。
印紙税
不動産売却を行う際に、意外と見落としがちな費用の一つが印紙税です。
物件の売買契約書には、必ず印紙を貼る必要があり、物件の売却価格に応じて税額が変わります。
印紙税とは？
印紙税は、正式な文書（契約書や領収書など）を作成する際に課される国税です。
つまり、売買契約書が金銭のやり取りを証明する文書であるため、法律上、印紙税がかかります。
この税金は文書に直接貼る印紙によって支払われ、額面の印紙を契約書に貼付することで納税したことになります。
印紙税の金額は、契約書に記載されている契約金額（つまり、売却価格）によって異なります。具体的な税額は以下の通りです。（2024年9月時点の税額）
• 5,000万円以上1億円未満：3万円
• 1億円以上5億円未満：6万円
例えば、3,000万円の物件を売却する場合、契約書には1万円の印紙を貼付する必要があります。
売買契約書が売主・買主それぞれに1部ずつ作成されるため、両方の契約書に印紙税がかかります。
登記費用（抵当権抹消費用）
不動産を売却する際、住宅ローンを完済していない場合は物件にかかっている抵当権を抹消する手続きが必要です。
抵当権は、金融機関が融資の担保として物件に設定する権利で、ローンが完済されると、この権利を解除（抹消）しなければ、物件の自由な売却ができません。
抵当権抹消手続きには、司法書士に依頼することとなります。
抵当権抹消とは、ローンが完済された後に、登記上の抵当権を正式に解除する手続きのことです。これを行わないと、物件の登記簿に抵当権が残り、物件の自由な取引に支障をきたすこととなります。
抵当権抹消手続きには、費用が発生します。一般的に、司法書士に依頼すると費用は以下のような内訳になります：
・司法書士報酬：2万円〜3万円
・登録免許税：1不動産につき1,000円（通常1,000円〜数千円）
たとえば、マンションと駐車場の2つの不動産が抵当権の対象となっている場合、登録免許税はそれぞれ1,000円ずつかかり、合計2,000円。これに司法書士報酬を加えた合計額が費用となります。
抵当権抹消に必要な書類は以下の通りです。
＜ご自身で準備するもの＞
・登記識別情報通知（登記済権利証）
・印鑑証明書
・身分証
＜司法書士が準備する書類＞
・抵当権設定契約書
・抵当権解除証書
・申請書（法務局で入手）
・登録免許税（1不動産につき1,000円分の収入印紙）
引越し費用
売却後、住んでいる物件を引き渡しするための引越し費用も考慮しなければなりません。
引越しの時期や移動距離、荷物の量によって費用は大きく変動しますが、数万円から数十万円が目安です。
ポイント：オフシーズンを狙おう 引越し費用を抑えるためには、繁忙期を避けることが費用を抑えるのには、重要です。
3月や4月は引越しシーズンで費用が高くなるため、可能であればオフシーズンを狙って計画を立てましょう。
譲渡所得税
不動産を売却して利益が出た場合、譲渡所得税という税金がかかります。不動産取引は大きな金額が動くため、税金の額も決して無視できないものです。
しかし、税負担を軽減するための特例や節税策を知っていれば、賢く利益を守ることができます。
今回は譲渡所得税の仕組みと、最大限に活用できる節税方法について概要を解説します。
譲渡所得税とは？
譲渡所得税とは、不動産の売却によって得た利益（譲渡所得）に対して課される税金です。単純に物件を売却した金額全体ではなく、売却によって得た「売却益」に対して課税されます。売却益は簡単にすると、次のように計算されます。
売却益 = 売却価格 - （購入価格 + 購入時の諸費用 + 売却時の諸費用）
譲渡所得税の計算では、物件を購入した際にかかった費用や売却時の費用を差し引くことができます。具体的には以下の費用が含まれます：
・購入価格：物件そのものの価格
・購入時の諸費用：登記費用、手数料等
・売却時の諸費用：登記費用、手数料、引越し費用、測量費用、修繕費用等
例えば、物件を3,000万円で購入し、諸費用が300万円かかり、5,000万円で売却した場合、譲渡所得は次のように計算されます。
売却益 = 5,000万円 - （3,000万円 + 300万円） = 1,700万円
この1,700万円に対して、譲渡所得税が課されます。
尚、簡略な説明のため、詳細の計算については、税理士にご確認ください。
譲渡所得税の税率は？
譲渡所得税の税率は、物件を所有していた期間によって異なります。所有期間が5年を超えるかどうかで、税率が大きく変わるのがポイントです。
1. 短期譲渡所得（5年以下の所有期間）
○税率：39.63％
内訳：所得税30.63％、住民税9％
2. 長期譲渡所得（5年超の所有期間）
○税率：20.315％
内訳：所得税15.315％、住民税5％
例えば、所有期間が5年以下の短期譲渡所得の場合、1,700万円の売却益に対して約39％の税率が適用されます。
譲渡所得税 = 1,700万円 × 39.63％ ≈ 673.71万円
一方で、5年以上所有していた場合の長期譲渡所得では、約20％の税率となります。
譲渡所得税 = 1,700万円 × 20.315％ ≈ 345.355万円
所有期間によって、税額が大きく異なることが分かります。
3,000万円特別控除を活用しよう
譲渡所得税の負担を軽減するためには、3,000万円特別控除という制度があります。
これは、マイホーム（自己居住用財産）の売却に限り、3,000万円までの売却益が非課税となる特例措置です。この特例を活用すると、売却益が大幅に減り、税金の負担が軽減されます。
例えば、売却益が1,700万円の場合、3,000万円特別控除を適用すれば、課税対象額は0円となり、譲渡所得税は発生しません。
また、もし売却益が5,000万円の場合でも、次のように計算できます。
課税対象額 = 5,000万円 - 3,000万円 = 2,000万円
この2,000万円に対して譲渡所得税が課されるため、控除を適用しない場合よりも、税額が大幅に減少します。
3,000万円特別控除の適用条件
・売却する物件がマイホームであること（居住用財産）
・売主が売却前2年以内にその物件に住んでいたこと
・物件が共有名義の場合、控除は持分に応じて適用される
・過去3年以内に同じ特例を利用していないこと
その他の特例と軽減措置
3,000万円特別控除に加えて、さらに活用できる特例がいくつか存在します。これらを知っておくことで、譲渡所得税の負担をさらに軽減することが可能です。
1. 所有期間10年以上の軽減税率の特例
所有期間が10年以上のマイホームを売却する場合、通常の長期譲渡所得税率（20.315％）よりも低い軽減税率が適用されます。具体的な税率は以下の通りです：
○6,000万円以下の部分：14.21％
○6,000万円を超える部分：20.315％
例えば、8,000万円の物件を10年以上所有し、売却益が6,000万円を超える場合でも、軽減税率により税額を抑えることができます。
2. 買換え特例
マイホームを売却して、新たなマイホームを購入する場合、売却益に対する課税を繰り延べることができる「買換え特例」という制度もあります。これにより、次の物件購入時に税金を支払う必要があるものの、売却時には税負担を軽減できます。
節税を最大化するための方法
不動産売却での税金負担を最小限に抑えるためには、以下の方法が重要です：
・所有期間を確認する：所有期間が5年を超えると、税率が大幅に下がります。売却タイミングを調整できる場合、所有期間を5年以上に延ばすことを検討しましょう。
・特例の活用：3,000万円特別控除や10年以上所有の軽減税率、買換え特例など、特例を最大限活用して節税効果を高めましょう。
・諸費用を正確に計上する：購入時や売却時の諸費用を正確に記録し、売却益から差し引くことで、課税額を減らすことができます。
譲渡所得税は不動産売却で大きな影響を及ぼす税金ですが、特例を活用することで大幅な節税が可能です。
特に、マイホームの売却で適用される3,000万円特別控除は大きな節税手段です。不動産売却を計画する際には、税負担を最小限に抑えるための知識と方法を駆使し、賢く利益を確保しましょう。
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まとめ
不動産売却には、物件価格の他にもさまざまな諸費用かかります。
・仲介手数料
・印紙税
・譲渡所得税
・登記費用
・引っ越し費用
これらの費用をしっかりと把握しておくことで、思わぬ出費に戸惑うことなく、スムーズな売却が実現します。
諸費用を含めた資金計画を立て、次のステップへと進んでください。
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