不動産売却の基本的な流れとは？各ステップを解説します！【大阪市中央区】
不動産と一口に言っても土地・戸建て・マンション、更には居住用・事業用・投資用など多岐に渡りますが、基本的な売却の流れは同じです。
売却に失敗しないためのポイントをふまえて、不動産を手放すか検討中の方へ基本的な流れについて解説していきます。
目次
- ○ 1.不動産売却するまでの基本的な流れを知ろう
- ・1.自身での市場調査
- ・2.売却不動産の査定
- ・3.不動産会社へ売却相談・選定
- ・4.不動産会社との媒介契約締結
- ・5.不動産会社による売却活動
- ・6.不動産売買契約の締結
- ・7. 引渡し決済
- ○ まとめ
1.不動産売却するまでの基本的な流れを知ろう
不動産を売却するまでの流れは、大きく分けて7ステップになります。
① 自身での市場調査
② 売却不動産の査定
③ 不動産会社へ売却相談・選定
④ 不動産会社との媒介契約締結
⑤ 不動産会社による売却活動
⑥ 不動産売買契約の締結
⑦ 引渡し決済
１つ１つの内容を知っておかなければ、トラブルや損をしてしまうので、不動産会社へ売却相談をする前に必ず理解しておきましょう。
1.自身での市場調査
まずは、売却物件の相場がいくらなのか近隣物件の市場調査をしましょう。
市場調査することにより「相場よりも安値での売却を避ける」「不動産会社に言いくるめられないよう知識を付ける」ことが出来ます。
ポータルサイト（SUUMO、HOME’S、athome 等）では売出し中の物件価格を簡単に見ることができます。
ただ、より精確な相場を把握するには過去に取引された成約価格の調査が参考になるので、下記サイトはおすすめです。
2.売却不動産の査定
自身の査定が済んだら、次は不動産会社への査定を行います。やはり、プロの見立ては重要ですので、しっかりヒアリングし、自身の市場調査との違いを確認しておきます。
また、できる限り複数の不動産会社へ依頼するようにしましょう。不動産会社によって「土地」「戸建て」「マンション」というように得意分野が異なり、対象エリアでの取引実績が乏しいこともあります。
現在では、インターネットの査定サイトから必要情報を入力するだけで、一括査定をすることも可能です。
査定には、お客様からいただいた情報や資料を基に簡易的に行う「机上査定」と、不動産会社が実際に物件を見て調査を行う「訪問査定」がありますが、必ず「訪問査定」をしてもらいましょう。机上査定だけでは、実際の取引額と大幅な差額が出てしまい、不利益を被ってしまうことがあるためです。
査定について詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。
3.不動産会社へ売却相談・選定
次に、不動産会社に相談する前に「売却物件に関する必要情報」と「相談しておきたい内容」に関してまとめておきましょう。
・不動産の種類
・間取り
・土地の範囲(土地・戸建ての場合)
・管理費修繕積立金(マンションの場合)
・修繕履歴
・近隣の情報 等
・売却希望価格
・売却希望時期
・次の新居(住み替えの場合)
・実施する販促方法
・案内時の方法 等
不動産会社に対して正確な情報提示をしておかないと、後々お互いに行き違いがあったりするとトラブルになる場合もあります。自身の希望については事前にしっかりと伝えておきましょう。
また、対象地の権利に関する問題や田舎で土地の境界が複雑になっている、すぐに売却が出来ないなど、プロでないと判断が出来ない事例もあります。
4.不動産会社との媒介契約締結
複数の不動産会社と査定・相談のやりとりをした後、信頼できると感じた不動産会社へ依頼することとなるでしょう。その際には、正式な売却依頼をするために不動産会社との間で媒介契約の締結が必要となります。
・専属専任契約
・専任契約
・一般契約
それぞれに規約や違反した場合の罰則が設けられており、メリット・デメリットもあります。
どの契約を選択するかによって売却時期や取引金額が変わってしまう場合もあるので、内容をしっかり把握して自分が考える売却スタイルに合わせた契約を締結しましょう。
媒介契約について詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。
5.不動産会社による売却活動
媒介契約を締結した不動産会社は、買主探しの売却活動を行います。
・不動産流通機構(レインズ)の登録
・ポータルサイト、自社HPへの掲載
・探している既存客への紹介
・折り込みチラシ
・ポスティング
興味を持った人から「今日内覧をしたい」という、当日対応の問い合わせがくることもありますので、購買意欲が高まるような部屋にしておきましょう。
・換気（生活臭、ペット臭を消しておく）
・庭の手入れ 等
中古物件は生活感が残っていると売れにくいので、清潔に保つことが重要です。空き家で、金銭的に余裕があれば、ハウスクリーニングをしておくことも一つの方法です。
また、売却活動に関する定期的な報告を聞くことで改善点が見つけられますので、不動産会社とはこまめに連絡をとりましょう。
6.不動産売買契約の締結
購入希望者より買付申込書が提出され、価格合意ができれば、１週間程度をめどに不動産売買契約の締結を行うことになります。場所は仲介する不動産会社の事務所で行うことがほとんどで、所要時間は2時間程度かかります。
・重要事項説明書の内容説明
・不動産売買契約書の内容説明
・付帯設備表、物件状況報告書の内容説明
・支払約定書の内容説明
・一般媒介契約書の内容説明 ※該当の場合のみ
・反社会的勢力排除に関する誓約書
・上記書類の署名・押印
・手付金受領、領収証発行
・決済（引き渡し）日程の確認
・印鑑（認印可）
・免許証等の身分証明書
・印紙（印紙代）
持ち物については、上記のほかに仲介の不動産会社から指定されたものを持参します。
7. 引渡し決済
いよいよ最後となるのは、買主が残代金を支払うと同時に所有権移転を行う決済です。
決済日に鍵の引き渡しも行いますので、居住中の家を売却される方は、この日までに必ず引っ越しも済ませ、残置物を無くしておきましょう。
一般的に決済は銀行で行い、司法書士による所有権移転に関する流れの説明や不動産会社への仲介手数料の支払いを行い、完了となります。
まとめ
【それぞれのポイント】
① 自身での市場調査
→適正価格で売却するために知識を付ける
② 売却物件の査定
→訪問査定を行い、成約価格の下落を防ぐ
③ 不動産会社への売却相談・選定
→売却希望条件のすり合わせをする
④ 不動産会社との媒介契約締結
→それぞれの媒介内容を把握し、自身に合った売却スタイルを選ぶ
⑤ 不動産会社による売却活動
→任せきりにせず部屋の清潔感を保ち顧客ニーズを知っておく
⑥ 不動産売買契約の締結
→所要時間2時間ほど、忘れ物をしないよう注意する
⑦ 引渡し決済
→所有権移転、仲介手数料の支払いを行う
鍵も引き渡すので、荷物は完全に撤去しておく
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