リースバック？完全売却？大阪での住み替えは弊社にご相談下さい！ 【大阪市中央区】
不動産業界において、個人所有の居宅を「リースバック」する仕組みについてご存知でしょうか。
その歴史を辿っていくと、個人宅のリースバック自体は1960年代から存在しているようですが、近年各メディアでの拡散により、認知度が急激に加速したのはここ10年のことでしょう。
弊社でもリースバックに関するお話を伺う機会がありますが、お客様の中にはデメリットを知らない方が意外と多くいらっしゃいます。
本記事では、個人所有の居宅をリースバックする仕組み・流れを解説し、さらにデメリットや落とし穴も併せてご紹介していきます。
目次
- ○ 不動産のリースバックとは
- ○ リースバックを行うまでの流れ
- ○ リースバックのデメリットと注意点
- ・リースバックのデメリット
- ・オーバーローンの注意点
- ○ リースバックの落とし穴とトラブル例
- ・よくあるトラブル例3選
- ○ まとめ
不動産のリースバックとは
「リースバック」は、所有する不動産を売却することで新しい所有者（企業）へ所有権を移転しつつ、売却した不動産にそのまま住み続けられる仕組みです。
不動産を手放すことによって、「所有者」から「賃借人」の立ち位置に変わります。
新所有者との間で「賃貸借契約」を交わし、定められた条件の家賃や期間で引き続き住むことができます。
まとまった現金を手に入れながら自宅に居住し続けられるので、老後の世帯などリースバックを検討している方が増えています。
リースバックを行うまでの流れ
リースバックを行うまでの流れは、下記の通りです。
2. 不動産査定
3. 価格や条件交渉
4. 売買およびリース契約締結
5. 所有権の移転
6. リース契約の開始
一般的な流れは大体どこの不動産会社も同じですが、案件や取引内容ごとに個別条件が設けられる場合がありますので、しっかりと確認しておきましょう。
リースバックのデメリットと注意点
給与所得が無くなった老後にローン残債がある夫婦や、子供の教育資金の調達にまとまった現金が必要な方にとって、売却後も住み続けられるうえ、所有に伴うリスクやコストが無くなるメリットが嬉しい「リースバック」制度。
この章では、利用する上でのデメリット、注意点についてみていきましょう。
リースバックのデメリット
まず、リースバックのデメリットについて、挙げてみましょう。
・定期賃貸借契約など、お客様が不利になる場合が多い
大きなデメリットは売却価格が相場よりも安くなってしまうことですが、立地や条件次第では9割程度つくケースもあるようです。
また、賃貸借契約の形態にも注意が必要で、リースバックで定期賃貸借契約を結んでしまうと、賃借人であるから守られるとは限らなくなります。
所有権が移転して被害を被ってしまう前に、交渉ごとや契約内容について正しい理解が必要で、素人には少々難易度の高い知識が求められます。
オーバーローンの注意点
所有者がオーバーローンを組んでいる場合には、注意が必要でリースバックができない可能性があります。
ローンを組んでいると抵当権が設定されているため、ローン残高を0にして所有権移転できる状態にしなければリースバックは利用できません。
リースバックの落とし穴とトラブル例
リースバックは上手く利用することで大きなメリットがありますが、実際にトラブルも起こっています。
リースバックの売却時には、お客様にとって都合の良い条件提示がされていても、条件を鵜呑みにしてしまうと、状況が変わった時に対応ができなくなります。
よくあるトラブル例3選
●トラブル例1：買い戻しができない●
リースバックのメリットとして挙げられる「買い戻し制度」。
買戻し制度は、売却で所有権移転しても、将来的にやっぱり所有をしたいと思ったら、買い戻すことができる制度です。
しかし、買い戻し制度には、実は危険な問題が潜んでいます。
新所有者が第三者に住宅を転売してしまったり、予想をはるかにこえた買い戻し額を提示されることがあり、実際に買い戻しができない例もよく見られます。
●トラブル例2：永続的に住み続けられない●
こちらもメリットで挙げられたのに、いざリースバックしてみると、実際には生涯住み続けられなかったパターンです。
デメリットでお話したような「定期賃貸借契約」を締結してしまうと、退去を余儀なくされます。知識がないお客様につけ込む悪徳業者が存在するので、注意しなくてはなりません。
また、第三者に転売された後、第三者の返済不能で抵当権が実行されてしまった場合にも、強制退去となります。
●トラブル例3：家賃が相場よりも高い●
リースバックで「家賃を勝手に上げられた」という声をインターネット上で見かけますが、
そもそもの設定家賃が高いことも多くあります。
一般の賃貸物件では、戸建賃貸は物件数自体が少なく、マンションよりも家賃が高くなる傾向にあります。
しかし、リースバック会社側も利益ありきの仕事なので、それ以上に設定家賃を高くされることもあるようです。マイホームの賃貸料を提示された時は、エリア内の他の物件と比較してみましょう。
同エリア内で、築年数や設備グレードが上回っているのに賃貸料が高い、という場合、完全売却をして「他の物件に住み替え」する方がお得になるかもしれません。
まとめ
リースバックには多くのメリットがあり魅力的に見えますが、契約内容への深い知識と理解が求められます。
不動産売却に携わっていると「息子夫婦がこう考えていた」というお声もよく聞かれますので、家族間での意思共有もとても大切です。
リースバックか売却かで悩まれている方は、大切な資産を手放して後から悔やまないためにも、ぜひ一度弊社へご相談ください。
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