リフォームして売却した方が高く売れるって聞いたけど本当？ 【大阪市中央区】
初めて不動産売却をされる方のご相談を受けていると、たびたび「高く売るためにリフォームは必要ですか？」と質問をされることがあります。
確かにリフォームをすると見栄えがよくなりますし、物件の価値・資産性が上がることは事実です。
しかし、不動産の知識がない状態でリフォームに手を付けるのは危険な行為でもあります。本記事では「リフォームして売却した方が高く売れるのか？」の真偽を解説していきましょう。
目次
- ○ 売却前にリフォームすると高く売れるは本当？
- ・理由1：リフォーム済みがほしい人の需要が少ない
- ・理由2：高額なリフォーム費用を回収できない
- ・理由3：必ず集客効果や売却価格のアップになるとは限らない
- ○ 不動産売却におけるリフォーム費用に妥当な費用は？
- ○ リフォームした方がいいケース
- ・ケース1：室内の汚れや古さが目立つ
- ・ケース2：家具やインテリアを置いても写真映えしない
- ○ まとめ
売却前にリフォームすると高く売れるは本当？
結論を先に申し上げると、「売却前のリフォームによって物件価格が高くなる」のは嘘ではありません。リフォームを念頭に置いている購入者からすれば、新品のキッチンや洗面台に交換済であると「自分で負担するリフォーム費用が減った」と思う訳ですから、その分物件価格が高くなっていても購入するでしょう。
しかし、「高く売れる」と「売主が得をする」はイコールではないのです。
例えば、元々の物件価格が2,000万円で300万円かけてリフォームをしたとしましょう。
リフォーム効果によって2,400万円で売却できれば売主は100万円得をしたことになりますが、2,200万円で売却されると100万円損をしたことになります。
プロ目線の結論としては、「高く売れるけれど売却前のリフォームを売主が個人で行うのは不要」です。その理由を下記でご説明しましょう。
理由1：リフォーム済みがほしい人の需要が少ない
公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会が発表している消費者アンケートのデータがあります。
本調査によれば中古物件の購入者を対象とした項目で、「必要があれば行いたい」と回答した人が53.1%に対して、「リフォーム済がほしい」と回答した人は13.6％に過ぎませんでした。
この結果からも、リフォーム済の中古物件への需要が少ないことが分かります。
(出典：公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会「土地・住宅に関する消費者アンケート調査ウェブアンケート調査結果（2017年3月）」より93頁抜粋)
理由2：高額なリフォーム費用を回収できない
同調査によると、リフォームを行いたい箇所がキッチン・浴室・洗面台と水回りに集中していることも分かりました。しかし、水回りの3点だけ部分的にリフォームを行うにしても、費用は膨大になるでしょう。
例えば、キッチンの交換だけでも工賃を含め安くても50万円以上はかかります。さらにグレードや仕様、最近人気のあるペニンシュラキッチンなどを導入すると100万円～200万円にもなり、個人で仕入れや施工をするのはおすすめできません。
理由3：必ず集客効果や売却価格のアップになるとは限らない
個人の負担でまかなえる範囲のリフォームでは、集客効果や売却価格アップに必ずしも繋がるとは限りません。
築古物件は、建物を取り壊して土地代だけで販売した方が高く売れるケースもあります。
また、専門業者は購入者ニーズを把握した上でリフォームを行いますが、それでも立地や周辺の物件価格などが関係し、リフォーム後に再販してもマイナスを生み出してしまう場合もあるのです。
不動産売却におけるリフォーム費用に妥当な費用は？
売却を依頼する不動産会社へ相談し、どこまでのリフォームが適切か考えましょう。
築浅の多くはリフォームが不要ですが、それでも内覧時の臭いや清潔感を出すためにハウスクリーニング程度はしておくべきです。
リセールを意識すると、個人のリフォームで費用をかけすぎるのは推奨できませんので、リフォームを行うとしても30万円～50万円程度に留めておくのがよいでしょう。
リフォームした方がいいケース
売却前の大掛かりなリフォームは不要ですが、物件によってはリフォームを行った方がよいケースもあるので、ご紹介しましょう。
ただし、例外的に築年数が古く物件価格が1,000万円未満の物件は、多くの購入希望者が建物の古さや設備劣化を了承しています。
一部軽微なリフォームも推奨されますが、こちらも不動産会社とリフォームについて打ち合わせ、販売戦略を立てましょう。
ケース1：室内の汚れや古さが目立つ
築浅に限らず不動産会社に現状有姿で販売を推奨された場合でも、子供の落書きやフローリングの傷が目立つ時は、部分的な補修をしておくと売れやすくなります。
また、経年劣化による汚れが目立つ場合は、ハウスクリーニングのオプションも検討しましょう。特にフローリングワックスや水回りのコーティングは、効果的です。
ケース2：家具やインテリアを置いても写真映えしない
現在の不動産市場では、買主探しをする際9割以上が不動産ポータルサイトからの集客によるもので、掲載されている物件写真が購入希望者からの反響を大きく左右します。
家具やインテリアを置き、明るい生活をイメージできる写真にみせるのは不動産会社の仕事ですが、中には物件自体の問題で写真が魅力的にできないケースがあります。
売却活動後しばらく反響がない場合、一部リフォームも検討してみましょう。
まとめ
本記事では、売却前のリフォームとリセールの関係やリフォームをした方がいいケースについてご紹介しました。
不動産売却のリフォームを独自判断することは、損をすることもありますのでご注意下さい。大切な不動産を納得のいく形で売却するためには、所有されている不動産の価値を理解して戦略的な活動を行うことが重要です。
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