コラム - 株式会社スクレバンク｜不動産売買のトータルプロデュース

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【ブログ】物件見学の際の注意チェックポイント

物件見学で必ずチェックしたいポイント7つ

不動産投資における物件見学は、賃貸物件選びよりも入念なチェックが必要です。そこで今回は、物件見学時に必ずチェックしておきたいポイントを7つご紹介します。マンション、戸建てを問わず活用できるので、見学前にぜひ覚えておきましょう。

□物件見学で欠かせないチェックポイント

その1：水回り

水回りの修繕には多額の費用がかかるため経営を圧迫します。シャワーや蛇口などの各設備は、実際に水を流して排水状況や水圧を確認しておきましょう。キッチン下の水漏れは論外ですが、水漏れがなくてもシンク下のホースがグニャグニャしていれば劣化のサインです。

浴室は、老朽化の目安となる「タイルのひび割れ」をチェックしてください。なお、割れた部分にコーキング補修が施されていれば、過去に漏水した可能性があります。

その2：ドアと窓

ドアや窓がスムーズに開閉しないときは、設備の劣化が考えられます。戸建ての場合は、建物全体が傾いたり歪んだりしているケースもあるので注意が必要です。修繕費用によっては、投資額の回収が難しくなってしまいます。

その3：カビ

浴室周辺や窓際、クローゼットなど、カビが発生する可能性のある場所は、すべてチェックしておきましょう。カビ臭さが消えるまでには時間がかかるため、見た目が綺麗でもカビの臭いを感じたら要注意です。

ただし、通気性や換気など、カビの発生原因が「建物そのもの」にある場合は、カビを除去しても一時的な対策にしかなりません。

その4：日当たり

ファミリー向けの物件では欠かせないチェックポイントです。単身者向けのワンルームなどでは、立地を優先させても問題ありません。

その5：管理状況

中古マンションやアパートへの投資では、エレベーター内部の汚れやポスト周辺のチラシ散乱といった管理状況の把握も重要です。合わせて「前のオーナーが売却した理由」も確認しておきましょう。騒音や近隣トラブルなどが原因の場合には、投資の見送りを検討する必要もあります。

その6：耐震基準

建築確認済証の交付日が1981年6月1日以前の物件は「旧耐震」なので気をつけましょう。旧耐震基準の物件は強度の問題だけではなく、法定耐用年数の残存期間も少ないため、金融機関からの融資が難しくなります。

その7：立地

せっかく物件見学に行くのですから、物件の周辺も歩いてみてください。駅までの所要時間や人通りの多さ、近隣店舗などをチェックして、総合的な暮らしやすさを確認しておきましょう。

□まとめ

賃貸物件と違い、修繕が発生した場合は基本的に投資家である家主が行わなければいけません。あまりにも頻繁に修繕が発生する物件を選えんでしまうと、利回りが大きく低下してしまいます。

購入前の物件見学で押さえるべきポイントをチェックして、安定収益の確保に繋げていきましょう。

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【ブログ】不動産投資で年金の不安は解消できるか

減額されるばかりの年金に不安を感じている方も多いと思います。人生100年といわれている時代に豊かな老後を過ごすためには、長期的な資産運用の模索が大変重要です。

そこで今回のコラムでは、「不動産投資が老後の不安を解消する手段となり得るのかどうか」を考えてみます。

■年金だけではゆとりある老後を過ごせない

厚生労働省が発表した資料によると、平成31年度の年金額は月額約22.2万円です。その一方で、総務省が調査した老後の最低日常生活費は平均23.5万円、ゆとりある老後の生活費は平均37.8万となりました。

つまり、ゆとりある老後の生活費と年金額の間には、約15.6万円の差が生じているのです。

■老後を踏まえた不動産投資に大切なこと

20年から30年という長期的な不動産投資をする場合には、「少子高齢化問題」と「都市回帰現象」を考慮する必要があります。

○少子高齢化問題

少子高齢化によって、人口の減少に歯止めがきかない地方都市は少なくありません。たとえ駅前立地であったとしても、地方都市の不動産価格は下落の一途をたどる可能性が高いでしょう。少子高齢化の影響を少なくするには、投資対象物件を主要都市圏に限定するといった、大胆な投資方法が有効です。

○都市回帰現象

主要都市のワンルームマンションなら、都市回帰現象による人口の増加と立地の優位性によって資産価値の下落が起こりにくいため、キャピタルゲイン（売買益）を狙うことも可能です。

もちろん、主要都市部以外にも狙い目物件はありますが、物件を見極める難易度は高くなってしまいます。年金を補助する収入源を得るためには、投資難易度の低い都市部のワンルームマンションを選びたいところです。

■不動産投資で老後の不安を解消する方法

例えば、大阪市中心部のワンルームマンションは、平均家賃が6万円から7万円です。ローンを完済すれば、諸経費を差し引いても毎月5万円前後の収入を見込めますが、「ゆとりある老後」の実現はできません。そこで、複数の物件を所有して安定収入を増やす必要があります。

大阪中心部にワンルームマンションを3部屋所有していれば、毎月約15万円の収入を得ることができます。これは、「年金額」と「ゆとりある老後生活」の差額15.6万円をそのまま補える金額です。

○早めのローン完済を目指そう

空室発生リスクや修繕費などの急な出費を考慮すれば、早めのローン完済は欠かせません。そのためには、「積極的に繰り上げ返済を利用する」「頭金を多く入れて残債そのものを少なくする」などの工夫をしていきましょう。

■まとめ

下記の条件を満たせば、不動産投資による年金の不安解消は可能です。

・投資対象は主要都市部に絞る

・ローンは早めに完済する

・できるだけ複数の物件を所有する

長期的な収入が期待できる不動産投資を活用して、ゆとりある老後を実現させてくださいね。

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